5月百城房价涨幅趋稳 调控加码确保市场平稳健康发展

　　今年以来，房地产政策持续加码，稳妥实施房地产金融审慎管理制度、设立房地产贷款集中度上限、重点城市住宅用地实现“两集中”等陆续出台。在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位下，各地继续以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，认真落实城市主体责任，持续关注住房市场变化，加强各类市场调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　房价涨幅趋稳 成交增速放缓

　　根据中国指数研究院《百城价格指数报告》，2021年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16006元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。从涨跌城市个数看，80个城市环比上涨，17个城市环比下跌，3个城市与上月持平。其中，一线城市环比上涨0.37%，同比上涨3.97%；二线城市环比上涨0.30%，同比上涨4.39%；三四线代表城市环比上涨0.34%，同比上涨3.65%。

　　二手住宅方面，全国100个城市平均价格为15810元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅与上月持平。从涨跌城市个数看，71个城市环比上涨，26个城市环比下跌，3个城市与上月持平。其中，一线城市二手住宅价格环比上涨0.95%，同比上涨9.68%；二线城市环比上涨0.40%，同比上涨2.22%；三四线代表城市环比上涨0.43%，同比上涨2.97%。

　　中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示，整体来看，后期政策环境将依旧偏紧，更多热点城市或围绕加强住房信贷管控力度、加码热点片区调控、发布二手住房成交参考价格等方面不断完善楼市调控政策，预计未来热点城市房价将更趋平稳。

　　新房市场回归理性，也体现在市场成交量增速放缓。贝壳研究院数据显示，2021年5月66城新房市场同比增速较4月保持收窄趋势，同时各线城市月度成交量走势恢复到2019年的常规市场特征。据此推测，短期内一线城市增速将保持下滑，而二三四线城市三季度以后市场的逐渐发力或将对整体增速起到稳定器的作用。

　　供地“两集中”稳定土地市场

　　为坚决贯彻“房住不炒”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，自然资源部今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

　　截至5月31日“两集中”供地要求下，长春、广州、重庆（主城）、无锡、沈阳、杭州等15城进行了土拍，累计已有535宗土地成交入市，总建筑面积达6327.3万平方米，成交总金额超过7127.9亿元。其中，杭州、北京土地出让金均超过1000元。

　　对比各城市土拍规则，一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高，重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松。值得注意的是，北京、上海、南京、重庆等城市土拍政策较为灵活。其中，北京在达到最高限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者。

　　专家认为，北京本年度首批商品住宅用地出让以“规划引领、以需定供、房地联动、一地一策”为核心的调控机制初显成效，在实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标的基础上，保证了租赁住房的多渠道供应；注重提升新增住房建设品质的竞争方式赢得社会普遍肯定，也对其他热点城市房地产市场调控起到了标杆引领作用。

　　“实施首批两集中供地的都是一些相对热点城市，如果不采取这种方式，可能土地市场的热度会更高。一方面，这种供地方式能够将房企的资金锁定在这几个城市。另外。不同的竞价规则，对于土地的溢价率能够有比较好的控制。同时，对整体楼面价格的水平也起到了一定的稳定的作用。”合硕地产机构首席分析师郭毅说。

　　调控加码确保市场平稳健康

　　除了土地政策外，从中央到地方层面都相继出台包括融资管理、市场监管等一系列举措，释放出未来房地产调控持续加码的信号。

　　近期，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，表示北上广深等40城将大力发展保障性租赁住房，同时将解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。

　　地方层面，湖州、宁波、绍兴、深圳、上海等出台楼市新政。此外，本月广州再度强化房贷管理，部分银行个人房贷最高按揭成数不超6成；深圳、杭州多家银行亦上调房贷利率。市场监管方面，成都、宁波、广州、深圳、海口等城市加强市场监管，严查违法违规行为。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，多地相继出台楼市新政，属于强化调控决心、稳定市场预期，是“稳房价”的进一步举措，旨在促进房产市场平稳健康发展。

　　房企层面，供地“两集中”政策带动货值增速显著，合作拿地有所增加。分析人士指出，各个城市集中推地有利于引导土地市场合理运行。同时，客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。未来，预计多数房企将审慎理性拿地，保持多元化的拿地方式。

　　6月1日，银保监会召开会议通报，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产融资呈现出“五个持续下降”特点，截至4月末，房地产贷款同比增速创8年新低，房地产贷款集中度连续7个月下降。下一步，将继续保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

　　根据贝壳研究院统计，2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，达到近三年低点。在监管环境下，房企融资成本整体保持下降趋势与企业之间差异加剧的趋势不变。（新华网 王日晨）