难忍“小强”太多　广州租客将房东告上公堂

　　 广州一名租客因为出租屋蟑螂太多了，难以忍受，被房东拒绝退租后，一纸诉状告上了法院，记者昨日从广州市荔湾区法院获悉，该起案件有了最终判决结果。

　　“小强”满床爬 租客要求退租被拒

　　李女士（化名）为工作生活便利需要，委托中介公司介绍在荔湾区租住了一套房子。经过现场看房感觉满意后，李女士在2019年5月28日与房东陈女士（化名）签订了租房合同，约定租金每月3300元，保证金6600元，租期为1年。之后，李女士与儿子一起搬进房子居住。然而，不到半个月，李女士却与儿子一起搬出了该房屋，其后更向法院提起诉讼，要求退房退租。这是怎么回事？

　　法庭上，李女士控诉，在入住当晚，母子俩发现房内有大量蟑螂，满床爬，根本无法住。第二天，儿子将一瓶新买的杀虫剂全部喷完，但到晚上还是有大量蟑螂，让母子俩无法入睡。因为和房东无法就退房问题达成协议，他们只好搬出房子并提起诉讼。

　　面对控诉，房东陈女士不予认可。她称，李女士是看过房屋才签订合同，双方签订合同和交房时，房屋空间整洁、干净、适宜居住，李女士要求解除合同的理由不成立。但因李女士现在已搬出房屋，她同意解除合同收回房屋，不过李女士要承担违约责任。

　　争议：能否以“小强”太多为由解除租赁合同？

　　荔湾区法院经审理认为，李女士主张解除租赁合同的依据为房屋有太多蟑螂，无法入睡，不适宜居住。但这一问题具有相对性，对于一些人群来说看到蟑螂会觉得恐惧，而对于一些人群来说这种感觉并不强烈，房屋有蟑螂是否适宜居住因个人主观感受程度不同而有所不同。而且，蟑螂在南方是一种常见昆虫，可以通过喷洒杀虫水等手段减少蟑螂数量，故案涉房屋有蟑螂不必然导致房屋不适宜居住。为此，陈女士对租赁合同的解除不存在过错，李女士要求陈女士返还租金、赔偿搬家费损失依据不足。

　　鉴于李女士因对蟑螂的恐惧而搬离案涉房屋后，及时通知了陈女士收房，陈女士对房屋需另行出租应有所预期，酌情给予其自收房后半个月另行出租房屋期限的租金赔偿，即陈女士向李女士返还保证金3300元。为此，法院最终判决，确认双方签订的《房产租赁合同》于2019年7月15日解除，陈女士向李女士返还保证金3300元。案件宣判后，双方均没有上诉，目前该判决已经发生法律效力。

　　法官：单方能否解除合同需满足法定条件

　　荔湾区法院民一庭法官李庆伟指出，司法实践中，合同解除分为合意解除和单方解除。本案中，房东陈女士起先并不同意解除合同，租客李女士以承租房屋内有大量蟑螂为由要求解除租赁合同，实则为要求单方解除合同。单方解除合同能否成立，关键在于审查李女士是否具有符合法定解除或约定解除的情形。

　　关于约定解除，因双方租赁合同并未约定上述情形属于可单方解除合同的情形，故李女士不具有约定解除权的行使条件。关于法定解除，我国《合同法》第九十四条规定了以下情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　因此，李女士要证明因不可抗力或因被告有违约行为，致使其不能实现合同目的，才具备法定解除权的行使条件。

　　法官建议：可与房东协商 在租赁合同中加入“任意解除”条款

　　李庆伟建议，房屋租赁在日常生活中非常普遍，如承租人对承租的房屋有一定要求或特殊要求的，建议不要急于签租约。在找房时要做到“三多”，即多看、多听、多想。多看即多看看承租房屋的内部装修结构，是否存在漏水及其他安全隐患，多看看房屋周边环境，是否符合自己的交通、购物以及环境噪音等的要求。多听即多向承租房屋周边的群众打听房屋是否存在使用瑕疵，如排水管经常堵塞、蚊虫、蟑螂特别多等等。

　　在“三多”的基础上，如承租人仍有顾虑，可以尝试与房东协商，在租赁合同中加入“任意解除”条款，如约定“承租人只需提前一个月向出租方提出解约，合同即可解除”，至于合同解除给对方造成的损失，双方可约定赔偿标准。这样既可避免承租人因无权解约而陷于两难，也可避免因权利义务关系不明造成双方损失扩大。（广州日报全媒体记者章程 通讯员荔鸣）