这块碑 讲述百年前“黄金地段”的故事

买房置业，在历朝历代都是头等大事。因其重大，契约、文书、手续、流程……就特别重要。特别是二手房交易，前一手房东的个人身份、债务情况，房屋的来源、性质等等，潜在买家肯定会仔细考察。今天很多信息可以通过快捷的网上系统检索确认，在古代，技术跟不上，该怎么弄？广州新近发现的一块石碑，就告诉我们清代“二手交易”的许多细节。

乡绅名流出面 解决“风雨亭”土地权属

广州博物馆研究馆员、文史学者陈鸿钧告诉记者，碑位于荔湾区海北社区芙蓉岗一条河涌边，新近由本地文博学者崔志民等偶然发现，“崔老师的朋友开了个庄园，此碑在村头一榕树下，村民平时在此歇息饮茶”，他说，“据说它原来在附近的洪圣古庙内，现庙已不存，碑迁移至此地”。碑高1.7米，宽1.2米，碑貌完整，题曰《芙蓉三约渡头税契换约碑记》，碑面文字有些残泐，但大致可辨读。

碑文分为三部分：一是道光十一年（1831）八堡文阁祀典会（地方性宗族组织）买杨宅田。盐步堡文华约（地名）人杨锦明自愿将自置之田二分卖与祀典会，田价银二十两。二是道光十一年（1831）芙蓉三约与八堡文阁祀典会互换土地。祀典会将在所买杨氏田地上修筑湾泊石桥，并用来交换芙蓉三约旧路，变田收租，以为祀典之需。而新筑之湾泊石桥归芙蓉三约拥有，收取渡输费。三是光绪二十三年（1897）因新建风雨亭地界未明，芙蓉三约呈请祀典会乡绅名流再次商议公断，刻碑立石，期存永久。

“综观契文，道光十一年（1831）的买杨宅田契约是‘卖田契’；道光十一年（1831）的互换土地是‘换田契’。二者俱是光绪二十三年（1897）再次公断立约的‘追述’”，陈鸿钧说，“道光十一年的两份契文实际上就是光绪二十三年契约的上手契。”

什么是“上手契”？陈鸿钧进一步解释说，即土地拥有者土地来源的契约证明，“为了证明土地来源的正当，使卖主放心，附上上手契约的土地买卖就显得很有必要。因此，许多契证大都在契后写明上手契的移交情况，明确田产来源。有了上手契，同时又可以为土地买卖提供一个合理的价钱依据。”

一亩土地百两银 这是时价最高的“黄金地段”

陈鸿钧说，明清时期，土地买卖盛行，土地契约也广为流行，作为经济最发达的珠江三角洲地区，土地买卖更为显著，因而各类土地买卖契约文书甚是常见，而且颇具地域特点。

“通常土地买卖，要向官府办理登记手续，向政府办理纳税、粮差过割手续，并在契约上加盖官印。由官方认可的契约，加盖官印红章，称为红契。事实上明清广东地区红契较少，多是民间流行的白契。白契虽然没有官方的认可，但同样具有法律效力，代表了土地物权和债权的拥有和转换。该碑所录契文即属于白契类”，陈鸿钧介绍，“这种土地契约内容很复杂，通常有土地买卖、租赁、借贷、置换、捐赠、补偿等等，又根据田地的性质，分为草坦契、围田契、基底契等。交换田亩地段时，有所谓‘换田契’，该碑中芙蓉三约与祀典会互换土地即属于此类。”

和今天的“二手房”交易一样，当时的土地买卖双方必有书面契约，以作取信凭证。“契约中都明确无误标明田土的名称、亩数、田价及该田的税则等，这是各地契约的通例”，陈鸿钧说。

陈鸿钧介绍，该碑之所在地即清代南海县神安巡检司属大通堡等地，某些地名如芙蓉岗、盐步、大通、泌冲等至今仍存。碑中契文载杨氏二分田银价二十两。按照我国古代乡村“一亩十分田”的一般说法，这块土地约达一亩百两银之价，纵观同时期全省各地土地价格，这也是毫无疑问的高价。我们可以推测杨氏之田属肥沃良田。

三段碑文记录下

当时乡村治理的细节

碑文中的很多表述，清晰地呈现出清光绪年间本地乡村社会的基本面貌。如“约”“祀典会”“简万程户”“梁馀胜户”等。

陈鸿钧解释，自明中期开始，广东各地出现“约”字地名，目的是“划地而分民”，以乡约统辖若干村庄，属于最基层权力组织。乡约之长，一般由当地士绅担任，负责教化、征榷、逋盗、护佑等事务，成为维护地方运行的重要组织，其与都、堡（保）、图、里、甲、所、局等共同构成了广大乡村各基层组织系统。所谓“祀典会”，属于各地方性宗族组织，在清代广东宗族中普遍存在，诸如“百子会”“广益会”“利济会”等等，其首目多由族长乡绅执掌，以宗法祭祀名义统领宗族事务，通常代表宗族行使权力，为了维持祭祀正常持续运转，购买土地出租收息来进行正常开支。

清代广东宗族组织实际发展成为具有自治性质的基层权力机构，组成宗族权力的核心人物，除了族长、族正等人之外，便是族中的乡绅。一般乡绅是由缙绅（在职和退职官员）和绅衿（有功名未仕的人）所构成，是官府着意培植的社会阶层。他们有朝廷赋予的一定限度的赋役优免等特权，享有特殊的社会地位，故在宗族内部和基层社会中具有重要作用。

陈鸿钧说，碑中所述芙蓉三约绅耆邀请广雅书院山长廖廷相、西湖书院山长陈如岳、三湖书院山长刘廷镜诸名流，于《南海县志》等籍有传，尤以廖廷相声望最著。廖廷相是南海县人，光绪二年（1876）进士，授翰林院庶吉士、编修，充国史馆协修。假归后任水陆师学堂总办、惠济义仓总理、南海保安局总理。后任金山、羊城、应元、广雅书院山长及学海堂、菊坡精舍学长凡十余年。精通文史及音韵之学，著有《经说》《韵学》《诸史札记》《金石考略》《粤东水道分合表》《文集》等。（ 文/广州日报全媒体记者 卜松竹）