人民網北京12月26日電 （記者許維娜）今年以來，全國多地出台政策措施規范住房租賃，明確行業規范，加強市場監管。

　　11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將於2023年2月1日起施行﹔此前，以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》已於9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象﹔另外，廣州、青島、石家庄、佛山、深圳、常州等地也紛紛出台相關細則，對維護承租人權益提出明確要求。

　　多位專家在接受記者採訪時表示，各地加強對住房租賃市場的整頓、規范，旨在遏制由於租賃機構違規經營而侵害租客和房東權益的現象，是治理住房租賃市場的有力舉措。但從行業發展來看，目前租賃行業發展模式仍然較為單一。

　　我國租房市場的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢如何？未來租房市場將呈現哪些新趨勢？

　　中國社會科學院財經戰略研究院院長何德旭表示，我國租房市場的發展滯后於商品房市場。因此，發展租房市場是深化住房制度改革的重要組成部分。他同時表示，租房市場發展的存在四個主要問題及發展方向：

　　一是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發展需破解融資短板，拓展長期融資渠道﹔二是租房市場機構佔比低，且機構租賃以輕資產和分散式形式為主，未來應提高住房租賃機構佔比，特別是自持和集中式租賃佔比﹔三是租購不同權導致租房需求短期化和重買輕租，未來應逐步實現租購同權﹔四是租房市場監管法規有待健全，市場秩序有待進一步提升。

　　中國社科院經濟政策研究中心主任、華僑大學經濟與金融學院院長郭克莎認為，租房市場主要受到宏觀經濟形勢和房地產市場的影響。從房地產市場走勢來看，短期內穩定房地產市場是必要的，但長期看隻能以逐步消化泡沫、化解矛盾為基本取向，政策空間和可持續性都相對有限。因而，房地產市場調整對租房市場的影響是長期性的。

　　“總的看，如果疫情防控向有序有效發展，對經濟運行的影響減小，經濟增長將回到正常軌道。那麼未來較長一段時間，宏觀經濟形勢和房地產市場的變化，會使租房市場比購房市場發展得更好。其中，長租市場的發展會比短租市場更好。”郭克莎說道。

　　“雖然租房市場經受了疫情沖擊的考驗，但是租金大體平穩，波動基本沒有超出正常范圍。從近5年走勢來看，租金沒有明顯的上升或下降的趨勢（不考慮物價）。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華通過對24個核心城市的緯房租金指數分析表示，總體看，近一年，三四線城市租金漲跌的分化程度要大於一二線城市。

　　鄒琳華認為，房地產邏輯和租房市場呈現新的變化，主要表現為：未來房價持續上漲時代一去不返，房價租金比有望走低，有利於一二線城市租房市場的長期發展﹔疫情沖擊下職住合一得到加強，租賃需求重新流向中心城市或主城區，睡城和衛星城房價租金雙降，但隨著疫情防控政策的優化調整，租賃需求的空間分布有可能再度改變﹔租賃住房公募REITs成功試水，居民房地產投資首次有了正式的供給側渠道。相比於直接投資購房，居民投資租賃住房公募REITs，既能增加住房供給平抑房價，還能分享城市經濟增長收益。

　　鄒琳華進一步對未來發展方向進行展望，他認為，未來發展租房市場特別是發展保障性租賃住房、自持和集中式長租房仍是住房政策的重點，一二線城市長租房市場發展空間打開，租賃住房公募REITs將成為資本市場的重要投資品。

　　上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰表示，目前租賃需求主要集中在大城市尤其大城市中心主城區，租賃住房供給應與需求相匹配。城市更新為租賃住房發展提供了機遇，通過城市更新可實現存量土地挖潛、增加租賃住房供給。

　　陳杰認為，具體可以通過整體重建的方式建設大型租賃社區和人才公寓，通過整體改建的方式建設小型租賃社區或整棟青年公寓，通過部分改建的方式建設微型長租公寓、打造復合空間，通過整體保留、有機更新的方式建設分散式長租公寓。通過多方合作，共同加快社會財富的創造與分享。

　　“要通過租購並舉激活租賃市場帶動購房市場，打造住房消費的新模式和新增長。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示，2023年租賃的發展重點是把租賃市場與購房市場結合起來，利用兩個市場的協同效應，實現穩增長、保民生的目標。一是積極試點“先租后售”，加快風險資產處置﹔二是順應城市群、都市圈發展新格局，積極推進房地產新投資。

　　此外，許小樂建議，應引導核心城市改善需求向外轉移，核心城市的老舊房源可以通過改造更新的方式提供給新市民租住。當前我國租賃市場機構化發展面臨成本高、融資難、市場周期性需求低迷等壓力，在制度性困難與周期性困難並存疊加的當下，需要加大對租賃企業的財稅和融資支持力度。

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