“十四五”期間，成都著力發展實體經濟，聚焦產業建圈強鏈，以創新驅動產業結構轉型。產業發展的模式將從原先單一環節的突破轉變為產業生態圈的構建，各產業對物業載體的需求隨之發生演進，產業集聚度更高、功能更復合的商務園區成為產業鏈上各主體重點關注的物業。

“借此，世邦魏理仕正式發布《產業崛起 驅動未來：成都商務園區市場白皮書》和《2022成都商務園區租戶普查》，均系業內首發。其中，白皮書深度解讀成都產業升級趨勢給商務園區帶來的發展新機遇，概覽市場現狀，並通過主力租戶普查剖析出產業類租戶的選址布局和標准﹔而租戶普查旨在為市場深度解析當前產業類租戶的構成和發展趨勢，從而為相關用戶企業和投資者提供數據支持和策略建議。”世邦魏理仕西南區董事總經理謝凌表示。

歷經十余年發展，成都商務園區市場已具規模，截至2022年第三季度，符合世邦魏理仕定義的園區總存量約753萬平方米，居全國領先位置。

世邦魏理仕成都研究部負責人林晴嵐表示：“筑巢引鳳之下，由於商務園區開發周期與城市產業升級存一定周期差，全市整體空置率持26.8%的較高水平，平均租金報價維持低位。區域市場也因此表現各異，起步最晚且供應量最大的四川天府新區空置率最高﹔而相鄰的高新區則因起步最早所造就的產業集聚效應全市最成熟，空置率全市最低，租金水平處全市高位。”

TMT和制造業是最大的租戶群體，佔比半數需求

作為成都的支柱產業，電子信息的產業規模逐年壯大，“十三五”期間增長近50%，2020-2021年均保持20%左右的增速﹔同時，成都目前已構建汽車、航空航天、軌道交通、能源環保和智能裝備等重點優勢產業集群，造就中國重要的裝備制造產業基地。與產業發展趨勢一致，上述兩大產業所衍生出的TMT和制造業需求領銜成都商務園區。

細分領域方面，軟件研發為TMT的主力細分租戶、佔比16%，而以游戲為代表的數字娛樂也矚目、佔比4%，航空航天領銜制造業需求、佔比7%，近年來發展迅速的集成電路佔比2%。

隨著醫藥及生命科學產業迅速發展，需求佔比大幅提升

據2022年國家科技部中國生物技術發展中心最新發布，成都高新區憑借其在環境、產業、技術、人才及合作等評選維度的領先優勢，在全國參與評選的211個園區中位列第三，這也側面反映出成都生命科學發展的競爭力。普查數據顯示，制藥/生物材料、基礎研究/科研創新、健康服務/檢驗檢測三大細分產業並駕齊驅。

產業高度集聚與辦公特殊要求，推高大面積段的需求佔比

相較於寫字樓，商務園區大面積需求段的門檻和佔比更高。究其原因，一方面因行業聚集度高，上下游產業距離較近，企業各環節高度集中﹔另一方面，出於成本控制、載體功能等因素考慮，如后台中心、運維中心等面積需求較大的職能部門青睞選址商務園區。

成都商務園區需求和產業發展趨勢高度契合，三大主力租戶電子信息、裝備制造和醫藥及生命科學的需求佔比合計超六成。

CBRE西南區顧問及交易服務部 | 產業地產部負責人王蒙豪表示：“在產業升級、動能轉換的關鍵周期下，產業類企業的選址布局和標准對成都經濟高質量發展具有重要的策略參考價值。借此，我們從電子信息、裝備制造和醫藥及生命科學這三大主力租戶切入，深究其因產業特性和不同產業鏈環節所造就的差異化載體需求，繼而最終以期給商務園區的建設及運營提供定向性的數據支持和策略建議。”

電子信息——2025年產業規模持續擴張，集聚高新區

作為成都的支柱產業，電子信息的產業規模逐年壯大，細分領域積極邁向產業鏈的高端，重點發展軟件產業、人工智能、信息網絡、集成電路、智能終端等。產業升級衍生不同的職能部門和隨之而來的多樣化房地產訴求，如軟硬件研發因實驗器材等原因對載體的振動及承重有考量﹔運維團隊、呼叫中心等人口密集度高且面積需求大﹔而數據中心更是有較高的專業門檻。

裝備制造——青羊、金牛平分秋色，產業集聚度高

裝備制造企業在頭部企業引領下，產業高度集聚，各職能部門的業務合作及生產相對緊密，房地產布局的地理半徑較短。此外，因涉及到較多大型設備，企業對物業的層高、承重及進門寬度等均有額外的特殊要求。

醫藥及生命科學——高新區引領，華西培育創新

相較於商務辦公，醫藥與生命科學企業對於研發辦公選址有特定的復合型要求，且標准往往較其他行業更高。企業在選址時更傾向對高端人才工作和生活吸引力大，產業內企業溝通、協作和融資便利的區域。另一方面，其使用的研發辦公空間是否滿足國家規定的環境影響評價要求有決定性影響。因此，企業的選址策略也面臨較高門檻和較大限制，傾向集聚於商務園區中的生命科學地產。

未來趨勢

成都商務園區迎來供應高峰，且開發及運營主體愈發多元

緊跟產業發展步伐，“十四五”期間成都商務園區市場將以前所未有的速度發展，新增供應攀高，2022-2025年間的年均供應量預計達179萬平方米，使得存量將於2023年破千萬平方米，於2025年達到近1400萬平方米，較“十三五”末幾近翻番。

分區域看，除城南外，錦江區、金牛區和成華區也有矚目供應量，合計約佔36.3%。其中，錦江區未來將隨著白鷺灣科技生態園、金融城東等板塊的建設，以人工智能為代表的產業將加速聚集，造就創新高地﹔金牛區的供應將集中在國賓、北部新城等板塊，未來繼續發力軌道交通、北斗應用、商貿商務及文創科創等產業﹔而成華區依托龍潭工業機器人產業功能區，將大力發展都市工業。因此，未來成都商務園區市場及相應的產業發展或將呈現多點布局、全面開花的態勢。

值得關注的是，未來商務園區的開發及運營主體也愈發多元，除政府平台佔主要份額外，市場還將有更多專業的產業園服務社會主體入局，以及政府平台的強強聯手等。有鑒於此，成都商務園區整體的市場化水平有望進一步提升。

市場競爭相應地愈發激烈，契合產業發展需求成為關鍵

隨著成都產業轉型升級進一步邁向中高端，相較於商務園區的“量升”，其“質升”更為關鍵，功能定位、專業運營、配套服務均需要切實滿足產業類租戶的房地產需求，繼而推動市場健康運行。另一方面，隨著碳中和成為越來越多企業的重要戰略目標之一，綠色低碳也逐步成為企業房地產選址時的影響因素。

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