盤活閑置農房 如何多贏？

德陽市羅江區白馬關鎮的萬佛村，游客在民宿院壩裡喝茶。四川日報全媒體記者何海洋攝

廣漢市高坪鎮水磨村，生動有趣的立體牆畫吸引游客拍照。四川日報全媒體記者肖雨楊攝

　　一方有盤活閑置農房的需求

　　另一方有田園生產生活的向往

　　但盤活過程中，風險暗藏

　　同時用地、資金、產權等方面的約束

　　也制約著利用空間……

　　2月21日，德陽什邡市馬井鎮金牛村，50歲的哈爾濱人安宏邈和妻子收拾行裝，准備回城上班。兩年前，安宏邈租下這處農房，進行改造和裝修，把這裡當作今后的落腳點。

　　2月底，德陽市羅江區白馬關鎮萬佛村的李花、油菜花競相綻放，村裡的民宿也迎來不少游客打卡。

　　在鄉村擁有一處房子，或利用農房打造民宿 ，是無數人的夢想，但又面對一系列問題。如何有效盤活閑置農房？推進中有哪些風險？近日，記者前往德陽、成都等地鄉村進行採訪調查。

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　　一紙租約

　　雖不能買，但城裡人可租閑置農房20年，八成人“用於養老”

　　安宏邈租的這處房子，戶主是一對老人，隨子女進城，農房因此閑置。“這裡氣候舒服，交通方便，一開門就是農田，環境好。”2019年，安宏邈和房主簽下合約，用5萬元的租金，拿下這處農房20年的租期。

　　在城鎮化進程加速的當下，有無數村民進城，也有無數個安宏邈選擇下鄉。

　　不過，農村宅基地具有福利性質和社會保障功能，僅限於本集體經濟組織成員享有，其所有權歸村集體，資格權和使用權歸農戶。農房和宅基地不可分割，農戶擁有房屋的所有權，但不能將房子賣給非本村集體的成員。也就是說，禁止城裡人下鄉購買宅基地和農房。

　　但與此同時，農村房屋閑置現象愈發突出，自然資源部數據顯示，約20%的農村住房常年無人居住。德陽市對旌陽區、廣漢市、中江縣3個縣（區、市）6個村進行了抽樣調查，平均農房閑置率約為40%，整體閑置與部分閑置各佔一半。

　　如何盤活閑置宅基地和閑置農房？2018年的中央一號文件首次提出宅基地“三權分置”，即落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。這意味著，城鎮居民雖然不能購買農房，但在符合用途管制前提下，可以依法承租農房。根據規定，租期最長20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

　　市民下鄉租房養老、發展民宿……一時間康養產業、鄉村旅游業在各地開花。2018年，德陽開始通過農交所線上平台流轉閑置農房，近3年累計流轉閑置農房246宗，交易總金額4169.02萬元。2018年成交7宗，去年達173宗。交易價格也在攀升。順應東風，2019年，哈爾濱人安宏邈，在距離成都不足1小時車程的金牛村，譜下了自己的“詩和遠方”。成都農交所德陽所什邡服務中心主任鐘磊介紹，如今一座100多平方米的農房，20年租期報價在20萬元左右，“交通、配套和環境越好，價格越高”，客戶來自全國各地，八成表示是用於養老。

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　　更多“吃法”

　　村集體收儲、打包發租，與企業合作深度開發閑置資產

　　除了直接出租農房，滿足城裡人的養老需求外，盤活閑置農房還有多種模式。

　　2018年起，萬佛村就開始盤活閑置農房打造特色民宿，通過“村民+集體資產公司+平台運營公司”模式，對農房進行統一改造和統一經營。村民可以選擇收取房屋固定租金，也可以將農房和土地的使用權折價入股。

　　直接出租農房是比較簡單的一種盤活方式，省社科院原副院長郭曉鳴認為，更好的發展方式是由集體經濟組織對資源進行整體打包，和外來的投資主體合作，然后進行收益分配，這樣村民可以持續性分享產業發展的增值收益。

　　但前提是，要解決如何整合農房資源、對接市場需求、經營管理等基礎性問題。

　　走在前列的成都、德陽兩地，通過農交所搭建信息平台，把閑置農房挂到網上。“我們還提供交易鑒証等服務，降低交易成本、規范市場行為。還借助抖音賬號，把農房視頻放到網上。”鐘磊說。

　　村集體可以成為閑置農房的收儲和統一開發利用主體。成都市蒲江縣甘溪鎮明月村，走“文創立村”的路子，目前已有74個文創項目落戶，不少項目正是租賃村民的老院落改造而成。村集體更多發揮管理和服務功能，“我們與環保公司合作，做污水處理系統，推動垃圾分類回收，提升村民思想觀念和鄉村整體環境。”村黨支部副書記吳俊江介紹。

　　鄉村美了，環境好了，村民的增收渠道也多了。“不隻要盤活農村閑置資源，還要通過文創產業發展把更多收益讓渡給村民，現在村民可以分紅、打工，或者自己創業。”甘溪鎮副鎮長左艷鵬介紹。

　　幾年前，村民彭雙英就把自家的小青瓦平房改造成了“草木染坊”，每年3月，村裡茶葉、雷竹筍開採，她和丈夫就忙得不可開交，“很多游客來體驗，一年有二三十萬元的利潤。”

　　“村集體和村民以閑置農房等資產入股，與企業合作搞經營，萬佛村等進行了有益嘗試。”省委農辦相關負責人認為，農村集體經濟組織的優勢在於統籌農村資產資源、組織協調農民，而工商企業等市場主體的優勢在於經營管理項目、參與市場競爭，隻有把兩者緊密聯系起來、把各自的優勢充分發揮出來，才能有效盤活農村閑置資產，助力鄉村產業發展。

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　　多種風險

　　政策有“三禁止”，違規流轉易產生糾紛

　　但盤活閑置農房，也暗藏風險。一是農房權屬不明晰極易引發流轉糾紛。據統計，2012-2016年，瀘縣一戶多宅率均維持在15%左右。中國人民大學宅基地制度研究課題組的一份調研報告顯示，在瀘縣一些舉家進城的農戶或是有閑置、超佔宅基地的農戶，有將宅基地私下出租或者出讓給需要用宅基地的農戶或經營者。

　　“一戶多宅、超標佔地、非法轉讓等現象比較突出，一些村民私下交易、口頭約定，容易出現事后悔約、流轉糾紛。”省農業農村廳相關負責人介紹。

　　德陽市由市司法局搭台，農村產權交易中心牽頭，律師事務所、公証處協同聯動“三書模式”，引入律師事務所和公証處的法律服務對流轉程序進行規范，對交易雙方主體資格，房屋的真實性、合法性等進行法律審查，並出具《律師法律審查意見及見証書》《公証書》《交易鑒証書》，確保閑置農房的依法規范流轉。而對於存在房屋產權糾紛、房屋邊界糾紛、與房產有關的債務糾紛等6種情形，一律不予受理交易。2018年8月以來，通過“三書模式”辦理閑置農房流轉246宗。

　　記者在採訪時也發現，一些市民認為長期租賃，就是變相到農村買房。此前，中央一再重申，宅基地改革絕不是讓城裡人下鄉去買房置地，還提出了閑置農房流轉的三禁止原則——禁止違法違規買賣宅基地和改變宅基地使用性質，禁止利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所，禁止簽訂閑置農房所有權買賣合同。

　　“當前由於閑置農房估值偏低，容易成為資本青睞的對象，不規范的私下交易極易損害農民的長期權益。”郭曉鳴認為，還需警惕農村自建房變身經營性場所后出現的安全風險。

　　一些市民下鄉租賃農房后，會進行改建、翻修，設計和施工存在不規范等問題，還有的農民將農房用於經營，但在變更用途前未辦理房屋質量驗收、消防安全驗收等。

　　多位專家呼吁，當前對農房改擴建缺乏監管，尤其是農房轉為經營性場所后，安全風險陡增，要完善法律政策，明確責任主體，加強監管。

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　　一項探索

　　農房和宅基地改革一體化推動，發揮市場功能

　　“去年接待了一兩千人看房，但最后成交量不足一成。”鐘磊坦言，農房流轉很大程度上是“表面熱鬧”。

　　“農村土地資源是農村最具潛力的自然資源，農村最大的增長點在於宅基地改革。”專家普遍認為，當前在用地、資金、產權方面存在諸多約束和障礙，制約了閑置宅基地和農房的盤活利用空間。

　　如何突破？自2015年第一輪試點后，新一輪改革試點已經啟動。去年中央農辦、農業農村部批復了全國104個縣（市、區）和3個地級市為新一輪農村宅基地制度改革試點地區，資陽市、成都郫都區等地入選。

　　“農房流轉和宅基地制度改革需要一體推動。”四川大學經濟學院經濟系主任、教授姚樹榮認為，首先需要做好基礎性工作，規范開展房地一體的確權登記頒証工作，明晰土地與房屋產權，減少流轉的產權糾紛風險。

　　更重要的是需要發揮市場作用。姚樹榮認為，當前農房和宅基地估值較低，主要是因為土地管制下，市場需求被抑制。從改革試點地區來看，農村集體經營性建設用地入市后，土地價格均實現了成倍增長。

　　“市場具有價格發現功能，由市場機制調節，讓農村集體建設用地與國有土地市場逐步接軌，實現‘同地同權同價同責’，才能體現農村土地和房屋的市場價值。此外，還需要擴大農民對宅基地及農房的自主處分權，讓農民參與流轉的協商談判，分享更多收益。”姚樹榮說。

　　也有專家認為，入市是一把雙刃劍，需要探索建立多種發展模式。“只是通過宅基地有償騰退后農村集體經營性建設用地入市交易，村集體或者農戶獲得較多的一次性收入，但同時意味著土地利用權利的根本讓渡，事實上放棄了通過土地來實現自身發展的長期權利，換句話說，仍然是短期化的一錘子買賣。”郭曉鳴說，現在稀缺的宅基地資源價值嚴重低估，應當更加重視村集體留地發展，把騰退的宅基地作為重構集體經濟的一個最重要資源，可以自己開發，也可以合作開發。（四川日報全媒體記者史曉露）