一本遲到了8年的房本

　　小區部分業主拿到了《不動產權証書》。 四川日報全媒體記者肖雨楊攝

　　●一紙房本和300多戶業主

　　2012年前后，300多名購房人購買洪雅縣“依雲觀邸”小區二期（8至13棟）的房屋，開發商承諾一年后辦理房本，然而拿証時間一拖再拖

　　●3場法院官司和多年維權路

　　開發商之一把房屋土地抵押，導致房屋無法辦理產權登記，無法正常交易，無法抵押融資，業主也無法轉戶口，遂開始尋求司法幫助

　　2021年的春節，對眉山市洪雅縣“依雲觀邸”小區二期業主來說是一個難忘的春節。節前，他們終於拿到了討要8年的第一批不動產權証書。“在這裡過年也有幾年了，但今年我才能算是真正在自家房子裡過年。”業主余爺爺對記者說。

　　難辦的房本土地被私自抵押，無法辦理房屋產權登記

　　2012年前后，余爺爺等300多名購房人購買洪雅縣“依雲觀邸”小區二期（8至13棟）的房屋並辦理房屋備案登記。開發商承諾一年后辦理房產証（后啟用不動產權証書），但之后一推再推。

　　“之前跟我們說2013年底辦，后來說2015年，再后來又說2017年。”業主劉阿姨說，等到2017年下半年大家再也坐不住了，到相關部門一打聽才知道，這房子根本無法辦理房屋產權登記，原因是開發商之一的金新嘉公司早就把房屋土地抵押了。

　　“從那時開始討要房本就成為了我的新工作。”余爺爺告訴記者，他原本家在農村，夫妻倆用打工掙的錢幫兒子在城裡買了房子，老兩口也准備安享晚年，結果卻遇到這樣的事。

　　“買房到現在8年多時間，我們的房屋無法正常交易買賣，無法抵押融資，無法轉戶口，孩子入學難。我們遇到的困難是一天一夜都說不完。”劉阿姨說。

　　時間回到2010年。金新嘉公司以其持有的14858.49㎡土地使用權與遠興房地產公司聯合開發建設了“依雲觀邸”小區二期（8-13號樓）項目。2013年5月30日，禾森電力公司向聚興誠小額貸款公司借款700萬元，借款期限截至2013年11月29日，金新嘉公司以該房屋所在土地使用權，為借款提供抵押擔保並辦理了土地抵押登記。后來，禾森電力公司到期未償還借款，聚興誠小額貸款公司便將其起訴至法院，金新嘉公司也成為同案被告。2014年1月法院作出判決，如禾森電力公司無法履行給付義務，金新嘉公司需承擔抵押擔保責任，即原告聚興誠小額貸款公司有權對金新嘉公司持有的國有土地使用權行使抵押權。“簡言之，隻有抵押權消滅，余爺爺等業主才能辦理不動產權証書。”一位業內人士介紹。

　　存疑的報告出具時間和金額等不合常理，存在虛假可能

　　2017年底得知實情后，業主們多次與開發商協商但卻未果。2018年1月2日，業主們推選了35位業主代表發起集體訴訟，向法院提交訴狀，請求撤銷此前“聚興誠小額貸款公司有權對金新嘉公司持有的國有土地使用權行使抵押權”的判決。

　　一審中，業主代表提出因聚興誠小額貸款公司與金新嘉公司惡意串通損害第三人權益，抵押合同應為無效合同。但法院認為業主代表提交的現有証據不能証明聚興誠小額貸款公司和金新嘉公司等存在惡意串通損害第三人利益或其他可能導致合同無效的情況，故駁回業主代表的訴訟請求。

　　洪雅縣將該小區的辦証問題，納入城市建設歷史遺留問題工作組的工作范圍。2018年底，業主不服一審判決欲提起上訴，洪雅縣法律援助中心指派四川恆初律師事務所律師韓禎祥為業主們提供法律援助。韓禎祥組建了4人的法律援助律師團隊，加班加點重新梳理案情，並在當地黨委政府的支持下，調取了“依雲觀邸”小區房屋開發的《竣工驗收備案書》《抵押合同》《土地估價報告》《土地估價報告備案表》《國有建設用地使用權抵押登記確認函》《土地登記申請書》《土地登記審批表》等近千頁資料。

　　一查還真發現了兩個疑點：一般抵押中，都應該是先出具評估報告再簽訂借款合同，但聚興誠小額貸款公司和金新嘉公司卻是2013年5月30日借款合同簽訂在先，2013年6月1日評估報告出具在后，且評估金額與借款金額完全一致，不合常理﹔“依雲觀邸”小區二期（8-13號樓）項目2010年就取得了商品房預售許可証，2012年已全面竣工，並於2013年1月9日完成竣工備案登記后通知業主入住，但2013年6月1日的評估報告中卻將該土地描述為“宗地內場平”，所附照片顯示土地為長滿雜草的荒地。“這明顯與涉案土地已存在竣工驗收房屋的情況不一致，評估報告存在虛假可能。”韓禎祥說。

　　被推翻的判決涉案土地抵押合同無效，業主拿到遲來的房本

　　2018年12月23日，韓禎祥幫助業主代表向四川省高級人民法院提起上訴。

　　二審中韓禎祥提出，在涉案土地辦理抵押登記前，抵押人金新嘉公司就已將土地用於聯合開發。金新嘉公司單方面將該土地使用權抵押給他人，導致合伙開發商遠興房地產公司修建並所有的“依雲觀邸”小區二期（8-13號樓）被視為一並抵押。金新嘉公司抵押土地使用權的行為構成無權處分，業主們作為房屋權利人拒絕追認其抵押行為，根據相關法律規定，聚興誠公司與金新嘉公司簽訂的抵押合同無效，抵押權未設立。抵押權人聚興誠小額貸款公司，在抵押權設定時知道或應當知道金新嘉公司系無權處分。因為“依雲觀邸”小區二期（8-13號樓）房屋竣工、竣工備案、出售房屋、房屋備案均發生在抵押前，且在相應的行政管理部門完成備案登記，具有對外公示效力，聚興誠小額貸款公司完全能夠全面了解、知曉涉案土地的開發程度、房屋出售情況。

　　韓禎祥表示：“聚興誠小額貸款公司未盡審慎義務，在明知應知抵押土地上有建筑物，且建筑物的所有人不是抵押人金新嘉公司的情況下仍然簽訂了土地使用權抵押合同，在辦理抵押登記的過程中還提供虛假的評估報告騙取登記，聚興誠小額貸款公司存在過錯、惡意，根據相關法律規定不能善意取得案涉抵押權。”

　　2020年四川省高級人民法院作出判決，全部支持原告的上訴請求，確認涉案土地的抵押合同無效，撤銷此前法院關於“聚興誠小額貸款公司有權對金新嘉公司持有的國有土地使用權行使抵押權”的判決。

　　今年春節前夕，“依雲觀邸”小區二期的第一批21本房本辦了下來。劉阿姨告訴記者，剩余的房本將陸續依法依規辦理。

　　律師說法

　　法律援助律師、四川恆初律師事務所韓禎祥：

　　購房過程中一定要提高警惕

　　韓禎祥表示，開發商利用土地或在建工程進行抵押融資的情況並不鮮見。根據相關法律規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物將被一並抵押。在抵押未解除的情況下，如抵押范圍的房屋被開發商對外銷售，則會在抵押權和房屋買受人間產生權利沖突，直接影響不動產權証書的辦理。

　　購房一定要查清房屋是否存在抵押、查封等情況。相關單位部門在辦理抵押貸款等金融活動過程中要依法辦事，加大審核力度，確保所提供的相關資料真實有效、准確無誤。

　　省人大代表、國浩律師(成都)事務所主任李世亮：

　　應出台相關適用規則指導意見

　　《民法典》正式施行，涉及本案中的相關法律問題有了新規，也出現了新的適用問題。李世亮在今年省兩會上也關注到了相關問題，並提交了關於盡快統一居住權與抵押權審判適用指引的建議。

　　李世亮介紹，《民法典》增加了“居住權”這一新型的用益物權。但關於居住權的諸多問題還需要進一步明確，例如居住權與抵押權等擔保物權的沖突。“居住權屬於用益物權，抵押權屬於擔保物權，現實中面臨的問題是，如果在設立了居住權的房屋上又設立抵押權，或者在有抵押權的房屋上又設立居住權，抵押權是否可以滌除居住權，居住權又是否優先抵押權存在？”

　　李世亮建議，在目前沒有明確的法律解釋前，希望在充分論証居住權與抵押權等權益的適用順序基礎上，由四川省高級人民法院出台全省統一的關於在居住權與抵押權等相關權益適用規則的指導意見。（四川日報全媒體記者蘭楠）