房屋可不解抵過戶？市民還得等一等

近日，一位署名“嘉誠”的網友咨詢：自己准備購置一套二手房，但房東貸款未償清，按原來的協議，需自己先代為償清47萬元剩余貸款，再進行下一步差價補足、房屋轉讓等交易。聽說按照2021年1月1日正式生效的《民法典》規定，自己不用為房東償清貸款，也可以將房子和貸款一起轉讓，請問具體咋操作？

這並非個案。《民法典》物權編第406條第1款規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”第406條第2款規定：“抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。”專家解讀，這兩個條款大致意思是，房子已經設定了抵押，抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。即設立抵押的房子可以賣，抵押權跟著房子走，不影響房產的交易流轉，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。

房產可帶抵押過戶，對購房者來說方便了不少，既保障了財產買賣雙方的共同利益，也促進了社會資源流通的速度。但新規實際落地情況如何？記者近日走訪了成都市政務服務中心房產分中心與多家國有銀行在蓉網點了解到，該新規落地“應該有一個過程”，目前還不能辦理。

成都市政務服務中心房產分中心工作人員坦言，法規要真正實施，有一系列問題亟待解決，還需等待相關部門進一步出台實施細則。比如，新規的適用范圍是針對存量的抵押房還是隻針對新增的抵押房？原來簽的合同是否需要更換？隨著抵押權轉移，還款人中途變更，銀行如何核實其還款能力，從而有效防控資金風險？“這些操作層面的問題必須先解決，新規才能落地。”

工行、中行、建行的工作人員也明確告知在等待上級通知。農行工作人員稱已收到相關通知，但具體實施時間還未確定。

成都某律師事務所一位資深律師分析稱，實施細則出台后，市民要辦理此業務，也至少得滿足以下條件：抵押房產為現房，並准備好存量房產買賣合同、權益轉讓書等相關文件﹔聯系房貸行確認雙方無拖欠本金及利息，檢查相關條件是否符合辦理﹔確認雙方征信等條件后，到銀行辦理轉按揭貸款，經銀行同意后，方可繼續按照合同前往房地產交易管理部門提出申請、辦理過戶。

□王弘毅 四川日報全媒體記者 盧薇