《民法典》將於2021年1月1日正式實施 房產傳承子女哪種方案最劃算？

房產價值的不斷上升，在居民財產中的佔比分量也越來越大，涉及房產的傳承問題也格外受到關注。《民法典》將於2021年1月1日起正式實施，房產之繼承、贈與、買賣等法定要求與現行的《繼承法》及不動產登記程序將有部分的調整。在新的市場環境和新規定之下，房產傳承不僅要考慮到傳承的成本和風險，也要考慮子女后續轉讓的費用，從而找到最優策略。專家提醒，在目前的市場環境下，對於房屋資產需要進行適當梳理，傳承給子女不建議大量以房產形式。

兩個案例：房產傳承風險不可忽視

因為房產價值的提升，其在個人財富中佔比較大，大部分人是傳承給自己的子女。然而在現實生活中為房產繼承分割問題引發的矛盾糾紛，甚至對簿公堂者屢見不鮮。財富管理研究專家陳長順對記者講述了兩個案例，可以看到，無論是否有安排，房產傳承中的風險都是不可忽視的。

60多歲的張先生，妻子早年離世，隻有一個獨生女兒。張先生父母健在，都80多歲了，還有一個姐姐、一個弟弟、一個妹妹。近年因房子拆遷，分到6套房，這也讓老張覺得女兒的未來很有保障了。然而不幸的是，老張突發心梗去世，隨后其老母親、老父親接受不了打擊也因病相繼去世。老張去世前沒有留下遺囑，6套房產由父母和子女平分，女兒可分得兩套，老張父母分得四套。老張父母去世，四套房產在其子女間繼續平分，女兒又可分得一套，因為繼承時已婚，女兒和女婿需平分這三套房產，最終老張的女兒有可能隻繼承1.5套房產，而老張本想將6套房子都留給女兒。

另一位周女士則是早早做了准備。周女士離婚后，獨自帶著女兒奮斗，她將包括商鋪在內的七套房產與女兒聯名，周女士佔1%，女兒佔99%，女兒無法獨自賣掉房子，未來也很有保障。然而女婿並不得周女士喜歡。一年后，女兒因交通意外離世，沒有遺囑，名下財產按法定順序繼承，第一順序繼承人是配偶、子女、父母，所以，周女士、周女士前夫、女婿要均分這些房產的99%份額，周女士隻在均分的基礎上多分了一點。

從老張和周女士的案例可以看到，繼承房產的結果都不盡如人意，風險往往出乎意料。尤其是在《民法典》實施后，不少程序和規定出現變化，對於房產傳承的程序和結果需要更加關注。《民法典》增設了遺產管理人制度的相關規定。根據《民法典》第一千一百四十五條的規定，未來的遺產繼承需要有遺產管理人的參與。對於房產繼承來說，房主在世時可以在遺囑中確定遺囑執行人，繼承開始后，遺囑執行人自動成為遺產管理人﹔房主未確定遺囑執行人，未來房主的繼承人在繼承房產時，也需要推選或者共同擔任遺產管理人。

《民法典》出台前，不論是法定繼承還是遺囑繼承，要經歷的必要程序是到公証處辦理繼承權公証后再辦理房產過戶手續，或者是直接到不動產中心辦理繼承過戶。《民法典》生效后，在進行遺產繼承時需要安排遺產管理人，遺產管理人不僅要制作財產清單，還要處理被繼承人的生前債權債務。此時，若被繼承人的房產需要用來抵債，或者房產涉及抵押擔保，房產繼承就可能出現滯后或者失敗的情況。此外，民法典承認的遺囑形式和效力更加靈活多樣，確認了打印遺囑、錄像遺囑的合法性，取消了公証遺囑的特殊地位，按照時間最新的遺囑為准。

房產傳承三種方式各有利弊

周先生名下有兩套房，其中一套6年前取得房產証，面積98平方米，他想把這套房子給女兒，女兒已婚，自己的家庭也有一套房，究竟該以怎樣的方式將房子留給女兒最劃算？

陳長順表示，房產傳承給子女的方式一般有三種：第一種是以買賣交易的方式辦理過戶。第二種是以贈與的方式辦理過戶。第三種是以繼承的方式辦理過戶。以買賣的方式來看，女兒作為買方，需要交納的是契稅，如果名下已有一套房產，契稅按3%交，如果名下沒有房產，面積在90平方米以下按照1%征收，超過90平方米按1.5%征收。以贈予方式來看，女兒作為受贈人，需交納3%的契稅以及核定價格0.05%的印花稅。以評估值200萬元的普通房產為例，贈與過戶費用即為：200萬×（3%+1%+0.05%×2）= 8.2萬元。以繼承方式來看，法定繼承人不用交稅。非法定繼承人，根據遺囑繼承房產權屬的，屬於受贈行為，需按3%的稅率征收契稅。這樣看來繼承的成本和費用是最低的。

提示

子女再售房稅費大不同

需要提醒的是再次轉讓房產的成本不可忽視。繼承房產再出讓時已滿5年且是家庭唯一住房的，可免征個人所得稅，如果不是則需要征收個稅，年限的計算是從父母購買房產的時間開始。贈予房產再出售，個稅隻能按照轉讓受贈房屋收入減去原購買成本及相關費用的差額的20%征收。

按照繼承方式過戶，繼承人名下沒有房產的，再轉賣繼承房產，隻要房產滿5年，不需交個稅，繼承過戶是最劃算的方式。繼承人名下有房產，再轉賣就需要繳納房產全值1%或差額20%的個稅。如果房價變動不大，繼承仍是比較劃算的方式。如果隻能按差價20%交稅，且房價漲幅較大，買賣過戶則更為劃算。子女獲得房產的主要用途是長期居住，建議通過贈予或繼承的方式。如考慮將房產出售，房產買賣的方式則能夠在未來再次出售時省下一筆稅費。

業內人士表示，擁有多套房產的家庭，往往將購買房產看作是一種投資，房產傳承除了涉及繼承權公証、過戶登記、遺產管理人等流程之外，還涉及一定的稅費成本。在一些城市，房屋租金回報率較低，增值空間較高的核心地段房產可以選擇繼續持有，而對於升值空間較小甚至存在價值下降風險的房產，則可以考慮出售后將售房款換成金融資產，傳承成本也會相應降低。在目前的市場情況下，建議可對手頭的房產進行梳理和整理。

廣州日報全媒體記者 劉麗琴