成都一幼兒園“圈地”公共區域 到底該不該拆？

幼兒園臨街一側搭建的戶外活動場

　　“明明是違章搭建，為什麼就是拆不了？”這是萬科錦西潤園小區業主的疑惑。近日，多名萬科錦西潤園小區的業主反映，金牛區蜀西南三路98號蒙田森錦西幼兒園（蒙田森·蒙特梭利幼兒園）租用了萬科錦西潤園小區5棟的商業樓，在商業樓外面用欄杆“圈”了一塊地，“佔”小區外人行道，建成幼兒園戶外活動場所。小區業主對此十分不滿，“這屬於違章搭建，需要拆除。”“這是公共區域，怎麼能被幼兒園私用。”“幼兒園的小操場修建在道路上，影響出行。”……現場究竟是什麼情況？9月5日，成都商報-紅星新聞記者來到萬科錦西潤園小區實地探訪。

　　實地探訪：

　　幼兒園打圍區域佔人行道1/2 業主反映影響通行

　　9月5日上午，記者在蒙田森錦西幼兒園看到，幼兒園臨街一側的外圍被一圈欄杆圍住，欄杆邊還擺放著幾個花箱。欄杆內設置了一處升旗台，地面鋪設著人工草坪，草坪用白線畫出幾根跑道。整個被欄杆圍住的區域幾乎佔了人行道1/2的面積。

　　對此，萬科錦西潤園小區業主頗有怨言。“這裡是人行道路，幼兒園用欄杆佔了道路的一半，剩下通道本來就很窄，再加上共享單車還會停在路邊，行人可以走的路就更窄了，影響大家出行。”小區業主趙女士說。

　　對於幼兒園佔用公共區域這一行為，小區業主從去年7月就開始反對，直到現在，事情還未得到解決。

　　冉女士告訴記者，小區業主是在去年7月，也就是蒙田森錦西幼兒園還在裝修的時候，發現幼兒園在道路上打圍。“當時業主覺得不對勁，就向小區物業反映，物業反饋給我們的說法是幼兒園打圍的這塊區域是用來堆放建筑材料的。對此我們業主也表示理解，想著裝修完了他們就會拆除。誰知道他們並沒有拆除，而是開始修欄杆了。”發現幼兒園在修建欄杆后，小區業主便向物業以及金泉街道辦事處、金泉街道綜合行政執法中隊等進行投訴，可事情並未得到解決。

　　街道回應：

　　打圍區域屬於小區物業管轄

　　可移動式圍欄不屬於違法建設

　　對於小區業主的投訴內容，金泉街道辦事處表示，蒙田森錦西幼兒園於2019年8月在其租賃的戶外商業紅線內修建長30米、高2.2米的鐵質欄杆，屬違規構筑物。金泉街道綜合行政執法中隊聯合區執法大隊約談了幼兒園負責人，勸導其盡快拆除該違規構筑物。2019年12月蒙田森錦西幼兒園已整改。

　　業主趙女士則表示，幼兒園的整改僅僅是在欄杆下方加了幾個滾輪，鐵欄杆依然存在。

　　金泉街道辦事處今年8月28日針對此事給出回復：金泉街道綜合行政執法中隊會同市執法總隊五支隊、金牛區綜合行政執法大隊於2020年8月20日到現場查看，現場為可移動式圍欄設置於該處小區紅線范圍內，屬萬科錦西潤園小區物業公司管轄，可移動式圍欄不屬於違法建設，現場未發現存在侵佔公共道路的情況，圍欄離盲道1米左右，因此不存在行人、盲人行走的安全隱患。

　　金泉街道辦事處表示，打圍區域應由物業公司管轄。於是，9月5日，記者聯系上萬科錦西潤園物業服務中心的王經理，王經理表示，他們並沒有權力去強拆圍欄。“為了解決這件事，從去年7月開始，我們和社區、街道辦、城管等部門溝通了多次，但是我們得到的反饋是這個圍欄不屬於違建，沒侵佔公共道路。作為物業，沒有相關部門的整改通知或拆除通知，我們也沒有權力去強拆。”

　　王經理告訴記者，物業也嘗試搭建溝通平台，讓幼兒園負責人和業主協商，讓幼兒園通過給費用租用公共區域的方式來租用這塊地，收到的費用屬於全體業主。“但是部分業主並不同意這個處理方式，要求拆除圍欄。所以我們也隻能再次將情況上報給街道辦和相關部門，尋求解決辦法。”

　　幼兒園回應：

　　需要相關部門來判定是否拆除圍欄

　　9月5日，成都商報-紅星新聞記者聯系上幼兒園相關負責人尹老師。尹老師表示，幼兒園與商業樓業主四川眾友實業有限責任公司簽訂了租賃協議，“在簽協議的時候，我們明確表示了我們是辦幼兒園，需要有戶外活動場地，這件事達成了共識才簽署的協議。”

　　據物業中心王經理介紹，幼兒園租用的樓棟是四川眾友實業有限責任公司的自持產業，租賃合同也是雙方簽訂，小區物業並未參與其中。

　　尹老師表示，是否要拆除搭建的圍欄，需要由相關部門來進行認定。“這塊地是怎麼定性，搭建的圍欄是否需要拆除，都需要相關部門來認定。我們是簽訂了合約，簽合約的時候明確說了幼兒園需要一塊戶外運動區域，所以要拆除的話，也需要相關部門來認定，給一個說法。”

　　記者從小區業主提供的一份《關於5棟幼兒園戶外活動場地爭議的情況匯報》中看到，幼兒園方代表認為幼兒園外區域不屬於住宅業主分攤面積和共有，錦西潤園業主方代表認為幼兒園的戶外場地是小區業主共有，幼兒園無權使用。

　　現場的另一位物業相關負責人告訴記者，該區域是屬於5棟商業樓的，還是屬於小區業主的，並未有明確規定。“所以此事還是需要業主和幼兒園方協商，尋求一個解決方案。”

　　律師觀點

　　若確為小區公共區域 需經過相應數量業主同意

　　四川君益律師事務所徐斌律師表示，若該區域確定為小區業主共同所有的公共區域，那麼幼兒園若要佔用這塊小區公共區域，則需要征得小區業委會的同意。

　　對於幼兒園所說的與該樓棟業主達成一致，可以使用樓棟外的公共區域的這一說法，徐斌律師表示，該協議是無效的。“小區的公共區域不屬於某一個業主所有，因此該棟樓業主不能將不屬於自己的財產進行出租，並以此來牟利，這種租賃行為是無效的。”

　　泰和泰律師事務所宋宏宇律師表示，若該區域確為小區公共區域，那麼根據《中華人民共和國物權法》，小區要制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約或有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建筑物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　（成都商報-紅星新聞記者葉燕 彭驚）