“喜憂參半”的成都公寓能否找到出路

　　目前成都公寓市場最受歡迎的是精裝產品。圖為城中一公寓的精裝樣板間。

　　7月31日，深圳發布停止商務公寓審批的通知，全市（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。這是繼北京、上海加碼“商住房”規范之后，又一個城市給樓市調控“打補丁”。

　　近年來，各大城市住宅類產品非常熱銷，甚至出現“萬人搖”。為滿足一些投資購房者的需求，包括成都在內的一些開發商推出了很多商務公寓類產品，試圖分享樓市紅利，但市場反應卻“喜憂參半”，不少商務公寓銷售情況並不理想。如今，深圳停止審批商務公寓項目，成都樓市能從中學到什麼？

　　樓市調控“打補丁”多地抑制“商住房”項目

　　7月31日，一度因為不限購、不限貸便於投資的商務公寓，在深圳迎來關鍵時刻。

　　當天，深圳市出台政策——停止商務公寓審批，而將加大住宅用地供應，包括適度提高居住用地比例，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。

　　“這是繼北京、上海加碼‘商住房’規范之后，又一個城市給商務公寓市場‘打補丁’的舉措。”成都全心地產副總裁黃憶根說，由於各大城市住宅限購，一些在限購區域沒有資格買住宅的投資購房者，便看好不限購的“類住宅”商務公寓產品，導致深圳等城市這類產品價格大幅度上漲，甚至讓一些城市居民產生“恐慌”，對整個房地產市場帶來一定不利影響，也不符合“房住不炒”的主基調。

　　據了解，“商住房”指商業用房和辦公用房，主要用於企業辦公和個人創業辦公司。在建筑規范上沒有商辦類住房，酒店式公寓、公寓式辦公，在建筑規范裡都是沒有的。“類住宅”一般是把辦公和工業廠房切割改造成具有住宅功能的房子，因此衍生了“商住房”類住宅。

　　商務公寓具有居住屬性，明確有獨立衛生間的、有可以接入天然氣的，跟住宅設計規范完全一樣。跟商品住宅的唯一差別是產權，商業用地土地使用權是40年。商務公寓，在深圳建筑標准和建筑設計規范中都有涵蓋，這類產品是合法的，但是“商住房”類住宅打“擦邊球”，成為市場的“灰色地帶”。

　　“停止審批商務公寓，鼓勵一些項目轉為可售型人才住房，這一舉措將從根本上改變一些區域‘重商業輕住宅’的用地規劃，從源頭解決供地市場矛盾。”人文財經觀察人士秦朔認為，因為工業用地和住宅用地失衡，導致辦公樓空置率持續攀升，而商品住房價格居高不下，住宅用地矛盾突出。

　　成都首個“商改住”項目 銷售低於市場預期

　　記者走訪了解到，多個城市在給商住項目“打補丁”的政策中，都鼓勵“改為可售住房”。2016年，四川省出台的《促進經濟穩定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施》中規定：“已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款。”

　　記者採訪了解到，四川首個“商改住”項目——成都茂業豪園6月下旬拿到預售証開始銷售，“但開盤當日，銷售低於之前的市場預期。”業內人士介紹說，該項目首期推出180多套房源，售價與周邊的二手房價格相比優勢並不明顯，是導致銷售低於預期的原因之一。

　　成都公寓找出路不僅要數量更要有“質量”

　　在住房被限購的情況下，限購客群轉投公寓市場，商務公寓在深圳、上海、成都等各大城市頗為暢銷。不過，近兩年公寓供過於求，價格有所下調，整體存量較高，去化周期2.5年。

　　據銳理機構的數據顯示，近5年來，成都50㎡以內的公寓成為市場主力。今年上半年，成都商辦物業中SOHO產品為投資者首選，供銷兩旺，公寓套均面積60㎡以內，成交總價60萬元以內，小面積、控總價、投資特征明顯。銳理數據董事長羅紅衛告訴記者，“成都公寓市場2019年價格沖高回落，‘以價換量’特征明顯。”

　　目前，成都核心城區的普通公寓租金在1200—3200元/月，但也有包括IFS國金豪庭、來福士雅詩閣、仁恆輝盛閣、盛捷江畔、香格裡拉等在內的頂級公寓產品，月租金為 1.5萬-2.5萬元。

　　“自成都限購以來，公寓市場形成了一個小周期並走向尾聲，即將再次進入冷靜期，特別是小面積公寓產品的部分數據表現，已回歸至2016年水平，甚至更不樂觀。”坊間專業人士郭潔認為。

　　“多地規范市場之后，商務公寓的未來會越來越好，尤其是由需求衍生的合法市場。雖然目前成都公寓市場不缺數量，但缺少的是‘質量’。”地產策劃人李紹華說，深圳等城市停止審批商務公寓，給成都樓市敲響了“警鐘”，面對市場越來越多的公寓類產品，開發商在規劃之初，就要站在市場的前沿定位、定性、定調，要有前瞻的眼光和創新的思維空間研究規劃產品，不能隻為了資金盡快回籠而打造“短平快”式的“城市垃圾”類產品。（四川日報記者 文強 文/圖）