買房租房“跳單”交易？ 《民法典》：仍需支付報酬

　　編者按：5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），宣告中國“民法典時代”正式到來。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產繼承、買賣租賃、物業管理、土地產權、居住權等多個涉“房”問題被提及。

　　即日起，人民網房產頻道、“人民樓視”欄目推出系列報道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉“房”的那些事。

　　近年來，房屋買賣租賃“跳單”問題屢見不鮮，什麼樣的情況可以判定為“跳單”，“跳單”要承擔什麼樣的后果？《民法典》首次對房產買賣租賃“跳單”有了明確規定。

　　案例分析：

　　2015年3月30日，房屋出賣人董某與買受人張某通過A中介公司簽訂了《居間服務合同》，合同規定居間服務費為6.6萬元。當日，雙方還在A中介公司簽訂了《北京市存量房買賣合同》，合同價300萬元。

　　次日，董某與張某通過B中介公司再次簽訂了《居間服務合同》，合同規定居間服務費為6萬元，比A公司少了6千元，在B中介公司雙方簽訂了《北京市存量房買賣合同》，房屋成交價格為285萬元，家具家電、裝修、配套設施等15萬元，總計300萬元。

　　董某與張某通過兩家中介公司買賣房屋，因為B公司中介費用低，而選擇了B公司。A公司因此提起法律訴訟，判決結果是買受人張某，不僅需要向B公司支付6萬元居間服務費，還需要向A公司支付6.6萬元的居間服務費。

　　是否需應向A公司支付居間服務費？

　　《民法典》：需要

　　《民法典》將《合同法》中的居間合同、居間人修改為中介合同、中介人，其本質上沒有改變，但便於大眾理解。同時增加兩條新規：

　　第965條：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人隻直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

　　第966條：本章沒有規定的，參照使用委托合同的有關規定。

　　北京安理律師事務所合伙人王紀朝表示，如果中介行業都用低居間費來吸引客戶“跳單”，那麼不利於中介行業的良好發展，劣幣驅逐良幣。原先在處理類似案件中，法院一般會援引《合同法》中第四百二十四條和第四百二十條根據合同中的約定酌情處理。如今，《民法典》合同編中明確規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。《民法典》施行后，再處理“跳單”案件變得有法可依。

　　對於《民法典》第966條規定，王紀朝認為是技術性的立法，補充了原來的立法缺陷。對比《合同法》，居間合同中未規定的部分沒有規定可以參照委托合同的規定，因此很大程度上決定於法官、律師、當事人的法律理解或者其他條款來裁定。

　　北京市朝陽區人民法院法官胡震霄補充說，“跳單”違約的范圍不再局限於房屋買賣類中介合同，而是擴大到了所有類型的中介合同。對“跳單”違約的認定也不再要求中介合同中必須含有“禁止跳單”的相關表述，委托人實際享受到了中介服務，亦不得利用中介公司提供的信息而又繞過中介簽訂合同。

　　中央黨校（國家行政學院）政法教研部副教授張效羽撰文認為，《民法典》第九百六十五條其實就是針對日常生活中常見的中介服務中“跑單”“跳單”進行的專門規定，強化了對中介人員的權利保護。這條規定，就是賦予中介人員具有報酬請求權。當中介人員發現“跑單”“跳單”時，有權向有關人員請求就前期相關撮合服務支付報酬。

　　現代市場經濟高度依賴各類專業化的中介服務，保護中介服務人員的合法權益，也就是維護市場經濟運行的基本秩序。

　　“從宏觀上看，《民法典》的頒布提升了民事權利體系在中國國家政治治理體系中的地位，有利於所有人的民事權利保護。從中央政治局專門組織集體學習，到各地紛紛發文切實實施民法典，這是不僅是重要的法律現象，也是重要的政治現象。從微觀上看，《民法典》的一些具體條款強化了對民事權利的保護，特別是根據時代的變化設計了更好的機制。”張效羽說。

　　此外，多位業內專家提醒，當多家中介將同一房源挂牌交易時，買家仍可選取最適合的中介機構。消費者需恪守誠實信用原則，通過正規中介購買、租賃房屋，保障自己的權益，切勿因為想省中介服務費而因小失大。