合同沒寫還能“優先續租”嗎？《民法典》：需滿足“同等條件”前提

　　編者按：5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），宣告中國“民法典時代”正式到來。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產繼承、買賣租賃、物業管理、土地產權、居住權等多個涉“房”問題被提及。

　　7月10日起，人民網房產頻道、“人民樓視”欄目推出系列報道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉“房”的那些事。

　　在社會生活中，房屋租賃關系普遍存在，由此產生的糾紛時有發生。租房合同到期想續租怎麼辦？租房合同沒寫明“優先續租”條款，有權優先續租嗎？《民法典》對此有了明確規定。

　　案例分析：

　　2018年5月，王某將自己位於北京市朝陽區的一間住宅出租給錢某，雙方隨即通過中介平台簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為一年，房租5000元/每月，付款方式為半年一付，押金為1個月房租。但雙方並未簽訂補充協議，且沒有約定租賃期滿后由乙優先承租。

　　2019年4月，中介平台提前通知錢某房租將提高到6000元/每月，由於房租普漲，加上搬家困擾等原因，錢某表示可以接受這個價格，但中介平台仍然接連帶其他意向租房客戶看房，給錢某生活帶來了困擾。此種情況，錢某是否有權繼續承租該住房？

　　《民法典》：同等條件下，小王有優先承租權。

　　《民法典》734條規定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

　　何為同等條件優先承租？北京盈科（上海）律師事務所律師高麗林指出，所謂同等條件，主要指同等租金、同等支付方式、同等違約責任承擔方式等。此外，承租人的履約能力、誠信程度亦應在考量范圍之內。

　　此前，在原租賃合同到期原承租人仍然想續租該房屋的情況下，房屋出租人或受委托中介平台有絕對選擇承租人的權利，而原承租人處於弱勢。

　　高麗林表示，《民法典》施行以后，使原先的約定性權利變成了法定性權利，承租人的利益將受到進一步的保護，即使不簽署“優先承租權”補充協議，一樣有權利優先承租。

　　在《民法典》出台前，優先承租權在我國沒有立法規定，但也並未禁止合同當事人約定該種權利，如果當事人在合同中約定承租人有優先承租權，隻要合同是合法有效的，法院一般對該種約定的優先承租權予以保護。“但是既然是在合同約定下的權利，也有他的弱點，就是這種約定不具有對抗善意第三人的效力。”高麗林指出，如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人隻能要求出租人承擔違約責任而無法主張出租人與善意第三人訂立的合同無效。

　　另外，如果承租人行使優先承租權，仍然會有許多難度，而產生難度的主要問題便是對這個“同等條件”的理解。

　　高麗林舉例，承租人承租出租人部分廠房，后合同到期，出租人打算將整棟大樓出租給第三人，即使承租人有優先承租權，由於涉及整棟大樓的出租，無法適用優先承租權條款。

　　“優先承租權是對承租人的一種特殊保護，是對出租人締約自由權一定程度的限制，故應合理平衡二者權益，以達公平保護之目的。”高麗林說。