地價又漲了！50城賣地收入超1.6萬億，房價能穩嗎？

　　近段時間以來，全國多個城市的土地市場整體回溫，土地成交額持續上升。機構的數據顯示，截至5月25日，北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元，49個城市超過百億元，隨之而來的還有土拍溢價率的上升。

　　分析認為，金融環境的寬鬆，客觀上使得房企有能力去競拍土地，加上一些優質土地的相繼推出，也引來房企的爭搶。機構預計，今年二季度土地市場的成交規模有望維持高位，一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。

　　50城賣地收入超1.6萬億元 溢價率提升

　　5月19日，北京市成交了三幅住宅用地，其中兩幅位於豐台區分鐘寺的土地格外引人關注。分鐘寺村L39號地塊吸引到10家房企參與競拍，經過56輪競拍，最終被合生創展旗下的公司以42億元價格拿下，溢價率為42%，可售住宅綜合樓面價為76168元/平方米。

　　當天拍賣的分鐘寺村L41號地塊，經過82輪激烈競拍，也被合生創展以65.4億元的總價收入囊中，溢價率37.86%，可售住宅綜合樓面價為73912元/平方米。而在10天前的5月9日，合生創展已經以72.2億元總價、26.2%溢價率取得相鄰地塊，綜合樓面價為69133元/平方米。

　　10天內，合生創展連續以高溢價率、高樓面價、高總價的方式，取得北京市區3塊優質土地，震驚土拍市場。業內普遍預計，合生創展要想實現盈利，這三宗土地需要打造出10萬元/平方米以上的豪宅產品。

　　合生創展共計179.6億元的土拍貢獻，讓北京今年的賣地收入沖破了千億元關口。數據顯示，截至近日，北京土地市場總成交金額約為1130億元，同比上漲83.29%﹔平均溢價率為18.61%，同比上漲71.1%。

　　土地市場升溫的現象也同樣出現在廣州、深圳等城市。5月15日，深圳前海一宗採用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣，16家房企參與競拍，最終，該地塊被龍光地產以115.97億元拿下，並配建40760平方米的人才住房，溢價率為45%。該地的可售樓面價約87409元/平方米，成為深圳單價新“地王”。

　　據中原地產研究中心提供的數據，今年以來，全國50個大城市土地市場成交額合計達1.6萬億元，同比上漲12%﹔27個城市的賣地收入超過200億元，49個城市超過百億元，均刷新歷史記錄﹔土地市場成交額超過千億元的城市有3個，分別為北京、杭州(約1097億元)、上海(1015億元)。

　　溢價率上升，成為當前土拍市場的一個特征。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端稱，今年已經拍出的土地中，成交價超過20億元的地塊有44宗，其中，底價成交的土地隻有11宗，佔比為25%。在之前，底價成交的地塊基本會佔50%以上，2019年第四季度拍出的高價地中，底價成交的更是佔到60%。

　　克而瑞研究中心稱，在優質土地供應開閘的影響下，今年4月份土地的溢價率在3月的基礎上再度上漲3.8個百分點，增至16.0%，創下去年7月以來新高。到了5月11-5月17日這周，土地市場周度溢價率已經升至26%，創下今年以來新高，較4月第一周的溢價率12%已經翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲，一、二線溢價率均高達27%，三四線稍遜色，為24%。

　　一二線城市仍是重點 房企爭搶優質土地

　　從區域和城市等級看，一二線城市的土拍市場熱度更高。

　　貝殼研究院5月29日發布的數據顯示，5月，全國351座城市合計住宅用地成交量為4438萬平方米，累計同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應，一線城市居住用地成交量累計同比增長29.7%。

　　據易居研究院統計，1-4月份，全國100個城市居住用地成交面積1.55億平方米，同比減少8.7%，其中，一線城市成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%﹔居住用地平均價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%，一線城市居價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。

　　“一線城市的土地交易總體不錯，這與地方政府供地意願明顯增強、土地交易約束減少等因素有關。部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強。總體上看，在當前穩投資的大環境下，一線城市土地市場面臨更好的發展機會，相關土地交易行情有望繼續回暖。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱。

　　嚴躍進對中新經緯客戶端分析，今年金融環境有進一步寬鬆的趨勢，這對房企融資有積極作用，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地。不過，如果部分城市地價過熱，容易引起監管部門的關注，需要注意政策打壓的風險。

　　除此之外，多地相繼推出優質地塊，也助燃了土拍市場。克而瑞研究中心稱，4月份至5月中旬，二線城市土地市場熱度最高。其中，太原表現最為突出，整體溢價率高達44%，主要是由於太原在中心區核心地塊萬柏林區長風西板塊供應三宗大體量宅地，周邊商業配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價率分別為74%、72%和45%。優質地塊的集中出讓，使得太原的土地市場達到前所未有的熱度。

　　前述北京分鐘寺地塊，除了不限價，本身的位置也較好。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，北京分鐘寺區域為四環內少有的價值窪地，雖當前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環境為其帶來較好的發展機遇，三宗相鄰地塊集中成交和入市，未來將形成合力，打造新的中高端居住版塊。

　　至於土地市場未來的表現，克爾瑞研究中心預計，二季度土地市場成交規模有望維持高位，但在資金面和銷售預期的壓力下，也會有更多條件不佳的地塊無人問津，土地流拍率或繼續攀升。各等級城市的成交量價和市場熱度雖然全線回升，但一、二線城市的成交集中度再度升高，接下來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈，不同等級城市之間的分化愈發明顯。

　　樓市交易迅速恢復 市場進入“小陽春”

　　土地市場的升溫反映出開發商們對未來樓市的信心。張大偉稱，部分房企判斷市場會快速企穩，拿地積極性明顯提高，特別是今年4-5月整體行情持續升溫的情況下。

　　國家統計局18日公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房銷售價格環比上漲的城市數量達到50個，較2、3月份的21個、38個有明顯增加﹔二手房銷售價格環比上漲的城市數量達到37個，較2、3月份的14個、32個有增加，新房、二手房價格環比上漲的城市數量均恢復至2019年第四季度的水平。

　　貝殼研究院29日提供的數據顯示，5月，其監測的重點18城二手房成交量繼續增長，環比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%﹔1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少。

　　“整體交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預期有關。”貝殼研究院分析。

　　那土地市場的回溫，是否會帶動樓市交易量的上漲呢？貝殼研究院認為，二手市場方面雖然在5月份進入了遲到的“小陽春“，但不管是根據季節性規律還是目前的市場供需情況，交易量預計都將出現自然回落的跡象。嚴躍進稱，雖然寬鬆預期不斷，但從短期看，房價漲幅反彈的可能性不大。

　　張大偉稱，重申“房住不炒”后，房地產調控政策的大幅放鬆的幾率較小，市場未來的走勢，要看信貸政策與各地人才引進政策的力度有多大。“全球都在‘放水’、各地人才的認定標准會越來越低，這將成為2020年市場的主流政策趨勢。”(中新經緯 薛宇飛)