小區人防車位到底歸誰？成都又一小區業主贏了開發商

　　西體奧林花園小區

　　5月1日，成都金牛區西體奧林花園小區業委會收到來自法院的一審判決書：經審理查明，訴爭人防車位（車庫）並非原告（開發商成都萬華投資集團有限公司）專有，其系全體業主共有。至此，該小區人防車位歸屬權問題紛爭暫告一段落。而原告方代理律師表示，肯定會上訴。

　　物業公司撤場

　　引發小區人防車位紛爭

　　如果不是因為物業公司撤場引發的這起官司，可能西體奧林花園小區業主也不會知道，小區的人防車位系全體業主共有。

　　據了解，西體奧林花園小區是2002年建成的，小區較小，隻有一棟住宅，住著177戶業主，該棟住宅樓下就是小區的停車場，有118個車位。

　　據小區業委會副主任杜雨介紹，2018年10月23日，小區前物業公司——成都同樂物業管理有限公司（業委會稱其隸屬於開發商成都萬華投資集團有限公司）在小區內張貼公告，告知全體業主將於3個月后（2019年1月23日）撤場。

　　杜雨說，物業公司撤場來得很突然，為此小區還緊急成立了業委會﹔物業走后，業委會發現小區的電梯、消防設備等都存在安全隱患，而此時開發商又派人到小區收取停車費。對於維修費用由誰出的問題，業委會與開發商產生分歧。

　　業委會和業主們均認為，小區每月近3萬元的車位租金就可用作維修費，而開發商表示反對，“說小區人防車位是屬於開發商的，他們手裡還有產權証明，因此車位租金不能拿來維修……但他們始終未拿出有效的權屬証明”。

　　爭議焦點：

　　人防車位產權歸誰所有？

　　2020年3月底，小區業委會和小區現任物管公司作為被告收到了法院傳票。原告成都萬華投資集團有限公司提出讓被告立即停止擅自佔有地下車庫，並返回擅自佔有期間收取的車位租金以及相關費用（暫定30萬元）的訴訟請求。4月15日，該案一審開庭﹔5月1日，業委會收到一審判決書。判決中，金牛區人民法院駁回了原告成都萬華投資集團有限公司的訴訟請求，“訴爭人防車位（車庫）並非原告專有，系全體業主共有”。

　　據了解，法庭上，雙方均提交了証據。原告（開發商）提交了他們於2002年11月13日取得的《房屋所有權証》，上面載明了房屋的狀況，包括住宅以及位於負一層、負二層的地下車庫，其中住宅已全部賣給業主並辦理分戶。而在該《房屋所有權証》中，項目4173.17平方米的地下車庫登記在西體奧林花園項目開發商名下。對於未出售的地下車庫，開發商認為，該地下車庫屬於人防工程，同時，人防工程未計入業主公攤面積，故不是業主的共有部分，且案涉車庫的建造成本也是單獨核算。

　　對此，小區業委會一方表示，開發商於2002年所取得的《房屋所有權証》為初始登記，該証為俗稱的“大証”，屬於階段性權屬証書，已經依法無效，且業委會有新的權屬証明文件可以推翻。同時，案涉車庫（人防車位）不屬於預售許可范圍，所以並非該公司的專有部分。

　　關於開發商提出的“人防工程未計入業主公攤面積，故不是業主共有部分”的理由，業委會代理人唐震東律師認為，共有面積本來就分為“應列入公攤的共有面積”和“不應列入公攤的共有面積”兩種，“共有部分並不都應當公攤，計入公攤的當然是共有部分，但是，凡是不能辦得專有權屬証書的部分，也都是共有部分，法律並沒有規定隻有計入公攤的才是共有部分，沒有進入公攤的就不是共有部分，共有部分均必須公攤”。該律師還指出，人防地下室法定不允許公攤。

　　法 院

　　① 開發商出售案涉小區，相應權屬也發生變更

　　經法院審理查明，原告（開發商）所提交的《房屋所有權証》系初始產權登記，目前原告名下並無訴爭車位（車庫）的產權登記信息，訴爭車位（車庫）未計入購房業主的公攤面積中。

　　法院認為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記……”同時，根據《最高人民法院關於審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條中：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分，包括 （一）、建筑物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分。（二）、其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建筑物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。”

　　本案中，法院認為，原告所取得的《房屋所有權証》系初始產權登記，開發商已出售案涉小區的住宅及相關車位，相應的權屬也發生了變更，“原初始登記的權証不能反映當前權屬狀況，應以當前的權屬登記為准”。目前，原告名下無訴爭車位（車庫）的產權登記信息，訴爭的人防工程（人防車位）並非原告所有，其亦不屬於業主專有部分，其應當依法認定為業主共有部分。另外，人防車位是否計入公攤面積，不影響對其“共有部分”的認定。

　　② 修建防空地下室系強制性要求，是開發商履行的法定義務

　　而對於原告所提到的，根據《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設﹔人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”但同時第二十二條和第四十八條也提到：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室”、“城市新建民用建筑，違反國家有關規定不修建戰時可用於防空的地下室，由縣級以上人民政府防空主管部門對當事人給予警告，並責令限期修建，可以並處十萬元以下的罰款。”

　　法院認為，本案中，訴爭的人防工程牽涉到城市新建民用建筑，顯然不符合該法第五條規定的情形。且訴爭的人防工程作為小區的配套建設項目（附屬設施），其建設費用已攤入建設總成本，開發商向小區業主出售商品房，隨著房屋產權的轉移，實際上開發商就不再是最終意義上的投資主體，投資者隨之變為全體購房業主。

　　因此，綜上以及審理查明的事實及相關証據，法院認為，訴爭人防車位（車庫）並非原告專有，其系全體業主共有。因此，法院駁回了原告的訴訟請求，並告知，若不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內向一審法院遞交上訴狀，上訴至成都市中級人民法院。

　　開發商代理律師

　　一審判決並非終審判決，肯定會上訴

　　對此判決結果，原告方代理律師表示不過多評價，他們會把司法程序繼續走完，“一審判決並非終審判決，肯定會上訴”。對於二審是否會提交新的証據，其表示不方便透露。

　　據了解，該小區關於人防車位的紛爭並非首例，2019年，金牛區三九·綠城小區開發商也曾起訴業主方，要求享有小區人防車位使用和收益的權利。一審業主方勝訴，開發商上訴。目前，二審開庭后還未宣判。（成都商報-紅星新聞記者 胡挺 章玲 攝影報道）