樓市調控鬆了？注意這些信號和房子息息相關

　　日前，中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作﹔分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。

　　會議指出，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造﹔要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

　　政治局會議進一步強化“房住不炒”的政策主基調和“老舊小區改造”，釋放出哪些重要信號?

　　多位業內人士對記者表示，本次中央政治局會議重申了調控大方向，在疫情的沖擊下，保持房地產市場的穩定持續健康發展對經濟穩增長意義重大。同時，老舊小區改造短期內可以快速帶動投資增量，擴大內需，應倡導建立政府牽頭，市場化企業參與，相關部門協助的組織協調改造機制，積極吸引社會力量積極參與到改造和后續管理中去。

　　再提“房住不炒”

　　未來房地產市場仍“穩”字當先

　　疫情的暴發對中國和全球的經濟增長帶來了巨大沖擊，中國經濟在第一季度也出現了負增長。

　　為降低疫情對房地產行業的影響，2月以來，多地集中出台了房地產扶持政策。據中指研究院統計，截至3月底，已有超60個省市從供需兩端出台了扶持政策，其中以供給端為主、需求端為輔。

　　值得注意的是，個別城市的政策涉及到鬆動限購、限售和限商政策，這些政策公布后，引發廣泛關注后又被陸續撤銷，從而上演“一日游”。

　　中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，“政策一日游”表明地方政府的兩種動機，一是希望快速重啟和恢復經濟增長，二是試探住房市場政策底線。

　　未來，為對沖經濟增長壓力，房地產市場調控是否可能出現大幅鬆動？

　　國務院發展研究中心發展部研究員、研究室主任劉雲中認為，17號的政治局會議明確地否定了這個看法。 “房子是用來住的，不是用來炒的”是對整個房地產和住房的一個基本定位，是要長期堅持的一個基本原則。

　　此外，4月20日，中國人民銀行宣布，1年期貸款市場報價利率（LPR）下調20個基點至3.85%，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調10個基點至4.65%。

　　劉雲中認為，這主要是為了緩解實體經濟的融資壓力，而不是支持房地產市場。新冠疫情對企業運營帶來了巨大沖擊，很多企業的資金運營和現金流非常緊張，市場需求突然萎縮，需要資金支持，反映了貨幣政策支持實體經濟的積極態度。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，“房住不炒”代表了政策底線，但降息也帶來了政策空間。各地房地產市場的調控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特征非常明顯。整體看，市場在5-6月活躍度肯定會有明顯提高。

　　據國家統計局4月16日發布的數據顯示，3月，70個大中城市房地產市場價格出現微漲。3月新房上漲城市數量從2月的21個升至38個，二手房上漲的城市數從2月的14個上升至32個，深圳二手房價格環比上漲1.6%，漲幅重新回到全國第一。

　　國家統計局表示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好，生產生活秩序加快恢復，因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產市場價格出現微漲，但總體較為穩定。

　　況偉大指出，“房住不炒”定位不變，房地產市場平穩健康發展的方向不變，已成為基本認知。穩是大局，本次政治局會議釋放的“房住不炒”信號給予市場清晰信號、穩定人心。

　　挖掘巨大內需潛力

　　加大力度推進城鎮老舊小區改造

　　日前，國務院常務會議亦明確，加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。

　　老舊小區的改造不僅是“改房子”，還要“改生活”。改造老舊小區不僅提升了生活環境，同時也讓更多的生活需求能夠走進小區，比如養老、托育、醫療和家政服務等等。通過改造新增這些服務，不僅可以創造大量的就業創業崗位，同時能夠帶動有效投資，直接提升小區居民的生活品質。

　　今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。國務院常務會議明確要求，各地要統籌負責，按照居民意願，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

　　中央黨校（國家行政學院）科研部高端智庫管理處調研員徐曉明表示，在此輪拉動經濟增長的刺激政策中，推進老舊小區改造或能擴大內需拉動消費，對此，各部門應給予更多重視。新冠肺炎疫情的全球蔓延，將導致世界經濟增長疲軟，疫情的不確定性同樣會影響到國內經濟，需要採取擴大內需、挖掘市場消費潛力等強有力的對沖政策，從而起到“穩增長”效果。

　　他認為，老舊小區改造短期內可以快速帶動投資增量，擴大內需，拉動消費，可以成為疫情過后拉動經濟的新動能。同時促進盤活老舊小區及周邊資源向需求和就業端轉化，增強社區服務和治理能力。

　　老舊小區改造涉及的范圍廣、部門多、內容雜，需要協調的資源很多，為避免改造中出現“翻燒餅”情況，徐曉明建議，應倡導建立政府牽頭，市場化企業參與，相關部門協助的組織協調改造機制。積極吸引專業機構、房地產企業、物業管理公司等社會力量積極參與到改造和后續管理中去。

　　業界認為，要積極擴大有效投資，還要鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

　　58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，老舊小區改造需要吸引更多的社會資本參與共建，在改造過程中要平衡好資本方的投入和收益，讓資本方不但參與共建，並且參與后續共同運營。例如，通過機制保障，資本方可在養老、托幼等方面更多參與並實現合理收益。

　　“不少老舊小區改造本身也會帶動相關聯行業的發展，包括建筑、裝修裝飾、園林綠化等。”張波說。

　　“老舊小區的改造不是傳統意義上的工程建設工作，更是一個廣泛發動居民、做好基層治理工作的窗口。”住房和城鄉建設部副部長黃艷表示， “改造內容特別繁雜，從水電氣路到房屋、環境，還要補充完善公共服務，建立長期運營管理機制。所以，改造老舊小區的首要任務是發動群眾參與共建。此外，老舊小區改造隻用政府的錢是不可持續的，尤其是完善類和提升類項目，因此隻能採取多渠道籌集改造資金” 。