用APP貸款支付房租后中介違約，責任該咋承擔

　　【案情回顧】

　　近日，北京市第三中級人民法院審理了多起涉及房屋租賃引發的糾紛案件。房屋租戶以貸款形式支付租金，后因中介公司未向房主支付租金，房主收回房屋致租戶無法居住，租戶起訴要求返還租金。

　　2018年8月2日，孫女士與中介公司簽訂了房屋租賃合同。2018年12月18日，因中介公司欠付房東租金，孫女士被房東清退。2018年12月19日，孫女士與中介公司達成解除租賃合同的口頭協議，並簽訂了《租客退房交接單（客戶聯）》。

　　但是，孫女士稱，其在不知情的情況下被中介公司辦理了貸款，租金以貸款的形式，通過APP賬戶一次性轉賬到中介公司法定代表人名下。孫女士現已支付了4期貸款至2018年11月20日。《租客退房交接單（客戶聯）》中載明的退款租金數額是針對孫女士當時已償還貸款的部分，此后中介公司沒有給孫女士解除貸款，孫女士也沒有償還貸款。

　　於是，孫女士將中介公司告上法庭，要求確認其與中介公司簽訂的房屋租賃合同於2018年12月19日解除，並判令中介公司返還剩余租金36160元，支付違約金9600元。

　　【庭審過程】

　　一審法院認為，因中介公司原因，房屋被收回后無法繼續履行合同，結合《租客退房交接單（客戶聯）》，判決合同解除，中介公司提前收回房屋構成違約，承擔違約責任。

　　因孫女士未証明其在簽訂《租客退房交接單（客戶聯）》后繼續交付租金，法院未支持其要求返還租金的訴訟請求。

　　孫女士不服，提起上訴，並提交了新証據，証明其已還清全部貸款及罰息共計35309元。

　　二審法院認為，中介公司違反合同約定，應承擔違約責任。同時，根據孫女士新提交的証據，其在合同解除后繼續履行了該筆貸款的還款義務，應當視為孫女士已向中介公司支付了租期內全部租金。中介公司應當退還孫女士房屋租金33600元。

　　【法官說法】

　　合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　根據合同的相對性原則，中介公司與租戶簽訂租賃合同，約定不履行合同的違約責任，在因中介公司不向房主交納租金致房主將房屋收回，而使租戶無法居住的情況下，應由中介公司承擔違約責任。

　　合同法規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行﹔已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。因此，對於租戶已提前支付的租金，租戶可要求中介公司返還。

　　【案件啟示】

　　針對房屋承租人的權益保護，法官提出如下建議：租房前，承租人可提前查閱房屋相關信息，避免因房屋存在權屬爭議或被拍賣、查封等情形而影響其承租權益。

　　租房時，承租人應核實中介公司資質，並盡量找正規房屋中介機構，切莫貪圖便宜或輕信所謂的優惠而選擇某些不正規機構和個人的房源。

　　租房后，對於租金的支付，承租人應嚴格按照合同約定支付至指定賬戶。因較難核實中介公司建議租戶使用的貸款APP的合法性，承租人應慎重選擇以貸款方式支付租金。（陳文文）