如何破解精裝修房“質量門”

　　2012年，國家財政部和住建部聯合發布了《關於加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，提出要大力推廣住宅全裝修。此后，越來越多的開發商開始推出精裝修房產品。2018年12月28日，《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》（以下簡稱《意見》）出台，要求從2019年1月1日起，在全市行政區域內，新建住宅推行全裝修成品交房，實現住宅裝修與土建安裝一體化設計，促進個性化裝修和產業化裝修相統一。

　　如今，這則規范精裝房的政策出台已滿一年，不少市民認為《意見》是對房地產進行精細化調控的舉措,落實了中央“房住不炒”的樓市大政方針,有利於維護購房者的利益。一方面，精裝房的出現有利於開發商以集中式採購、規模化運作來提高生產效率，在成本控制和質量保証方面都優於零星的二次裝修，避免了二次裝修可能給住宅建筑結構帶來的破壞。另一方面為業主省去裝修麻煩，節約大量時間，符合國家倡導的節能減排理念。但是，精裝房華麗外表下存在的質量及售后問題，由於缺少必要的檢測手段和維權渠道，依然讓消費者擔心憂慮。

　　嚴重“縮水”

　　精裝房質量問題接連被曝光

　　所謂精裝修房是相對毛坯房而言的，是指住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝到位。由於消費者無法決定開發商所採購和使用的建材及裝潢工藝水平，裝修效果良莠不齊，於是，入住后才發現問題，並引起糾紛就成了大概率事件。

　　去年，本報就曾報道西安東城某小區精裝房在交房時，業主發現裝修嚴重“縮水”，引發強烈維權一事，引起全社會對於精裝房裝修質量的廣泛關注。記者了解到，近年來，精裝房品質無法保証、樣板間貨不對板的現象頻繁出現，裝修標准“縮水”已成為房地產類投訴的焦點問題之一。2019年初，西安某精裝樓盤交付后，被多名業主投訴裝修質量嚴重低劣，房屋出現裂縫，衛生間的馬賽克大面積脫落。另外，城北一樓盤臨近交房時，業主實地查看時發現裝修用材存在諸多偷工減料、以次充好的問題，與購房時宣稱的裝修標准不符，引發業主強烈不滿。

　　綜合這些投訴，記者發現，目前精裝修房的消費糾紛主要集中在兩個方面。一是工藝質量問題，主要體現在可見的裝飾材料安裝和不可見的隱蔽工程上，像地板、吊頂等部位，以及水氣管道、電網線路等問題，這些問題輕則堵塞、漏水，重則威脅到業主安全，修復起來也相當麻煩。二是材料質量問題，因為房屋裝修材料質量、環保指標不達標，侵害了消費者的合法權益。

　　監管存盲區

　　缺乏統一標准 業主維權困難

　　採訪中記者了解到，目前在毛坯房裝修模式中，業主往往需要和家裝企業、主材企業簽訂合同，家裝公司和主材商必須對家居售后服務及保修期作出承諾。而精裝房業主簽訂的具有法律效力的購房合同中，並沒有對精裝房的家居保修期作出明確約定。業主在收房時或入住后發現房屋存在裝修質量問題，隻能去找物業公司和開發商。“開發商在交房之后，工程方面的任何問題基本上都轉交給了物業公司。物業公司往往是先記錄工程問題，然后等待同一類型的問題聚集到一定數量時，再集中一次性進行維修。這樣的后果就是反饋時間長、維修周期長，甚至有時候業主為了避免浪費時間選擇自行維修處理，但是因此所產生的費用又成了一個扯皮的問題。”購買了精裝房的業主楊先生說，目前，國家尚未對精裝房質量檢測出台相關強制性的標准。這一標准的缺失，一方面使得開發商和施工單位無法參照執行，另一方面也使得消費者的維權缺乏有力的法律保障。

　　對於精裝房裝修標准“縮水”的問題，陝西兆守律師事務所律師張富俊表示，根據《商品房銷售管理辦法》規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”張富俊進一步解釋稱，為了保護購房人利益，有關部門特別做出這個規定，也就是說在簽訂裝修合同時，如果沒有特別標注“與樣板間不一致”“樣板間僅供參考”等字樣，交付標准就是樣板間標准。但目前，國家僅對於房屋主體結構質量不合格才有相關的賠償規定，而對於精裝修房，我國尚未出台權威指導意見和驗收標准以及具體的監管措施，導致市場上提供的裝修標准、驗收標准參差不一，裝修監管也存在盲區。另外，由於在《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》出台前，消費者簽訂的購房合同上並不注明裝修所用的材料名稱、品牌等要素，一旦出現問題，消費者很難提供不合格証據，且大多數消費者鑒於時間和經濟因素，也很少會把材料送至第三方鑒定機構進行檢測，消費者維權難度因此又增加了不少。

　　律師觀點

　　破除壁壘 讓業主能夠行使監督權

　　與毛坯房相比，精裝房統一批量施工，成本會降低，污染和浪費大大減少，更符合健康、安全和環保的要求，是推行綠色建筑的重要舉措。相反，毛坯房裝修過程中敲牆挖洞，會對建筑安全帶來嚴重隱患﹔裝修過程較長，既污染小區環境，也影響鄰裡關系。

　　據悉，2017年以來，中國百強房地產開發企業在西安開發的新建項目，基本上都開始走“精裝路線”。據2018年西安商品住宅價格審批信息，精裝房所佔比例已經達60%左右。

　　為了提高精裝質量、減少購房糾紛，《意見》中也提到，自2019年1月1日起，相關部門在住宅項目規劃條件書、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可等行政許可中應注明為全裝修，並加強事中事后監管。建設行政管理部門應按照國家對住宅工程質量管理的規定和要求，將全裝修工程作為住宅建設工程的分部工程，納入工程基本建設程序，對全裝修建設項目的設計、施工、管理、驗收等環節加強監督管理。開發建設單位應按照房屋買賣合同示范文本與購房者簽訂買賣合同，在合同附件中明確房屋裝飾裝修內容、標准及交付要求（包括裝飾裝修工程主要裝飾裝修材料的名稱、品牌、規格、型號等內容﹔提供室內設施設備的，應當明確提供設施設備的名稱、品牌、規格、型號、等級和安裝標准等內容）。竣工驗收合格后設立的永久性標識牌中，應當標明裝飾裝修工程質量責任主體的名稱和項目主要負責人姓名信息。

　　採訪中，不少購房者反映，某些開發商在房屋裝修階段隻允許在開放日進行監督，甚至有開發商裝修全程都不允許業主監督。對此，張富俊表示，造成這種情況的原因是目前尚沒有相關規定要求開發商向業主開放整個裝修過程，而且從法律角度講，在交付前，購房者還沒有成為真正的業主，付了購房款，卻享受不到對房產的監督權。張富俊建議，有關部門應該在《商品房銷售管理辦法》中明確購房者的監督權，在法律層面上，率先破除壁壘，讓業主能夠行使監督權。

　　省房地產商會建議

　　政府應盡快出台精裝修質量國家標准

　　“精裝修房會變得越來越受歡迎，優化精裝交付標准化體系勢在必行。盡管政府已經出台了相關的指導意見，但是精裝房裝修標准與裝修工藝標准，精裝交付的各個環節仍未有一個統一的規范，未來精裝房裝修質量監管仍需加強。”陝西省房地產商會秘書長寧高偉說，解決這一問題，首先政府應盡快出台住宅精裝修質量國家標准，完善法律法規，出台相應的維權、賠償辦法。盡快出台精裝修房“三包”規定，明確和細化各類裝修問題的賠償標准，為各級消保委組織調解提供法律依據。同時職能部門還應加大監管力度，房管、質監等部門應當制定並完善清晰的標准和質檢程序，在房屋驗收時加強對裝修部分的檢查力度，完善相應的懲罰措施﹔工商部門要嚴厲打擊在銷售過程中的虛假宣傳、侵害消費者權益的格式合同條款等行為。寧高偉還表示，目前精裝修房裝修過程不透明，主要是沒有一個多方參與的監督平台，現階段裝修監督權都在開發商和他們請來的第三方監理公司手裡，這種既當運動員又當裁判員的做法確實不妥。裝修工程是一項技術活，單靠業主進場監督，看不懂也看不出工程中出現的各種問題，因此，邀請雙方都認可的第三方驗房機構是非常有必要的。現階段，陝西省房地產商會正在著手引入政策托底、市場放開、保險支撐的模式，也就是說，今后進駐陝西的房企及在陝西購房的消費者通過保險制度的跟進，可以有效化解精裝房交付使用后的各種潛在風險，陝西也將逐步建立完善的精裝房質量體系。

　　西安晚報首席記者龔偉芳 實習生趙曦