人民网成都9月23日电 买房对每个家庭而言都是一项重大消费，具有交易金额大、履行周期长等特点，在这过程中可能暗藏各类风险，如销售员虚假承诺、住宅变公寓、合同暗藏霸王条款等。如何做一个聪明的购房人？9月23日，四川省消费者权益委员会提醒消费者，购房交钱前做足功课，“查、看、审”环节不能少。

“查”土地使用年限

有媒体报道，山东省某小区上百位业主的“住宅”变成“公寓”，导致孩子无法上学，原因是买房时被“在售房源……工程已经封顶，孩子上学成长无忧”等宣传内容误导，购房合同和贷款合同显示规划用途为“住宅”，但《建设工程规划许可证》显示为酒店式公寓商业楼，怀疑房地产开发商涉嫌虚假宣传、误导消费者。

消费者买房往往最关注房屋位置、价格、质量、环境、户型等，容易忽略商品房土地使用年限。现实生活中，存在70年土地使用年限的住宅，也存在40年土地使用年限的公寓。40年土地使用年限的公寓一般是商住性质，规划用途多为办公，此类房屋不能享受住宅类房屋办理户籍迁入、入学、提取住房公积金等业务。因此买房时要特别了解房屋土地使用年限，经营者也必须如实告知此类重要信息。

“看”订金或定金

房屋诚意金、意向金、订金……买房时你是否缴纳过各种“金”？其实，法律上并没有“意向金”“诚意金”的概念，这是开发商或中介为了牵制购房人设计的一种营销手段。意向金、诚意金或订金转定金是一个重要的购房环节，消费者正式缴纳定金时应签订认购协议等明确约定商品房真实信息及双方权利与义务的合同，对房号、建筑面积、成交价格、正式签订《商品房买卖合同》时间、违约责任等进行明确约定。

此外，要特别注意“定金”与“订金”的区别。定金具有担保作用，且不能超过总价款20%，如果开发商违约，须双倍向消费者返还；如果消费者无法履约则不能要回，因此买房时要谨慎交定金。而订金具有预付款性质，一般情况可以退。

“审”合同重要条款

看房时通常先通过宣传资料以及销售人员口头介绍了解房屋基本情况，但成都的蒋先生就被销售人员误导并缴纳了5万购房定金。他看中成都某楼盘一楼户型，销售人员口头宣称一楼花园为其私有，不属于公共面积，可以改造、种植花草等。但后来蒋先生通过业主群和房管局了解到，一楼花园属于全体业主，不能进行任何改动，与销售人员承诺完全不符。

消费者签订购房合同时，要认真审查合同的重要条款，如房屋面积、楼层、房号、房屋价格、交房时间、交房标准、解除合同的条件、违约责任等。此外，对于销售人员口头承诺、宣传资料展示的内容，也应在合同中进行书面约定。同时，开发商也应按照《民法典》第496条规定履行公平设定权利义务、显著提示告知等义务。如果开发商未对重要事项进行说明，按照《民法典》第496条第2款规定：“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”意味着购房合同中的“公司保留最终解释权”“协议一经签订，概不退款”等“霸王条款”不会对消费者产生法律约束力。

最重要的是，消费者购房过程要注意索要和保存票据、宣传资料、聊天记录等，以便维权有据。发生消费争议时，可先与开发商协商解决，协商无果可向当地消委组织投诉、向相关行政部门投诉或通过司法途径维权。（赵祖乐、李艾蔚）

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