不到兩天時間，中國官方連發三條重磅樓市支持政策。“十一”假期之前，針對剛需購房者的“首套房商貸利率下限放寬”、首套房公積金貸款利率下調、針對改善性購房者的“換房退稅”政策接連發布。

　　“換房退稅”惠及改善性購房者

　　與另外兩項主要針對剛需的政策利率調整不同，“換房退稅”惠及改善性購房者。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，目前中國各地所執行的二手房個稅政策並不相同。大部分城市征收房屋成交額的1%-2%作為交易個稅，也有少數城市如北京，若所賣房屋不滿足“滿五年且為家庭唯一住房”這一條件，則按照房產購入和賣出時差額的20%收取個稅。持有5年以上的家庭唯一住房免征個稅。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對於促進市場交易有積極作用。

　　張大偉表示，對於大部分城市購房者來說，“換房退稅”政策落地后，交易一套房可以節省稅費3萬元(人民幣，下同)至5萬元，但在北京等城市部分房源可能節省幾十萬元以上，將有利於增加有個稅房源的流動性。

　　此番政策明確，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙舉例稱，按照北京的規定，對於非“滿五唯一”住房，假設購入時原值100萬元，出售時網簽值為200萬元，則需要繳納的個人所得稅為20萬元。按照新政策，如果賣方在一年購買新住房，且新購住房金額大於或等於200萬元，則20萬元的個人所得稅全額退還。

　　政策頻發，樓市“銀十”可期？

　　業內人士認為，兩天內三項重磅政策密集出台，將為傳統旺季“銀十”乃至四季度樓市注入活力。

　　陳文靜表示，央行接連兩日出台降低首套房貸利率的政策，商貸、公積金貸款全方位推進，預計將有效帶動剛性住房需求釋放﹔“換房退稅”又側重支持居民換房改善性需求。重磅利好接連釋放，有利於穩市場、穩預期。“銀十”已至，在更多、更大力度的政策帶動下，市場也將逐步進入企穩恢復階段。

　　仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，此番下調首套個人住房公積金貸款利率，有利於更好地配合與住房相關的商業按揭貸款利率下行趨勢，也有利於更好地以增量房貸利率下行帶動存量房貸利率下行。

　　他認為，期限一年多的“換房退稅”與期限三個月的“首套房貸利率下限放寬”，以及更長期的公積金降息等政策形成短中長期相結合的政策組合拳，將促進購房者合理住房需求的恢復。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“換房退稅”政策主要是針對房地產市場循環不暢，直指當前樓市的痛點和堵點。打通換房鏈條是降低房地產交易成本、暢通樓市循環的重要組成部分。這與近期多地出台的支持“帶押過戶”“連環單”交易等政策一脈相承。

　　王小嬙預計，各項政策帶動下，10月樓市交易將進一步回升，四季度有望成為今年中國樓市成交高峰。（中新社記者 龐無忌）

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