居民樓臨街通道已被封閉

■ 原本開放式的小區，卻在一次由住宅業主發起的“民意調查”后，被安裝合圍封閉，小區商鋪業主與住宅業主的矛盾也因此爆發。一場圍繞合圍該拆還是該圍的“拉鋸戰”就此展開。

■ 日前，有位於成都金牛區馬鞍南街恆大雅苑小區的商鋪業主投訴稱，該小區住宅業主自發成立的“自管小組”今年10月21日在“未提交政府審批的調規文件、未經小區3/4以上業主意見征集與公示流程、未出具施工許可証”的情況下，在小區各步行街出入口設置鐵門，將開放式小區變為封閉式小區，導致開放式小區內商鋪人流銳減，利潤降低。

■ 住宅業主此舉是否合理？住宅業主與商鋪業主的訴求如何協調？近日，記者就此進行了調查。

安全VS生意

住戶、商鋪意見不一

開放式小區安鐵門

□ 業主“自管小組”：

做過民意調查，出於安全考慮安裝

據了解，恆大雅苑為開放式小區，住宅業主有3208戶，商鋪業主有203戶。其長方形地塊上各樓棟獨立存在，小區中部有一條東西走向的主通道，各樓棟之間也形成通道，可通向外部道路。根據開放式小區特性，這部分道路應為公共化道路。小區的商鋪則主要分為兩個部分，一部分在小區外圍，一部分在小區中部主通道兩側。

11月23日上午，記者在恆大雅苑小區現場看到，小區1-2棟、2-3棟、6-7棟之間的通道已經被鋁合金柵欄合圍住，僅留下小區中部道路可通行。每棟居民樓設置的合圍分為兩處，靠近小區外道路的合圍關閉，面向小區內部的合圍則打開。

為何住戶想要將開放式小區封閉？記者走訪小區居民了解到，該小區住宅絕大多數為返遷安置房，居民中老人、小孩較多，將開放式小區部分封閉主要是出於安全考慮。

業主黃阿姨告訴記者，由於小區內底商較多，平常會有大量送餐人員。合圍之前，送餐人員隨意騎車通行，對老人小孩造成安全隱患，“出現過幾次送餐人員騎車撞到人的事情”。

牽頭安裝合圍的，是小區住宅業主自主成立的“自管小組”。成員王先生表示，為杜絕安全隱患問題，2019年年底，小區6棟居民樓業主代表在征求6棟居民意見后，安裝了合圍。

“之后，大家覺得效果很好，便打算進行進一步合圍。”王先生說，“自管小組”事前對1、2、3棟的樓業主作過調查，絕大多數業主表示同意。在進行合圍設計時，也充分考慮過對於商鋪的影響，合圍並沒有將商鋪圍住。

記者在曹家巷社區工作人員處看到，“自管小組”的確曾提交過對1、2、3棟業主的民意調查說明。該說明顯示，1、2、3棟業主的簽字率均超過62%，最高為70%。

□ 商鋪業主：

合圍影響客流，質疑安裝程序不合法

小區商鋪業主對於住宅業主的做法卻極力反對，原因很簡單，設置合圍勢必影響生意。

經營小賣部的一位商家告訴記者，從安裝合圍開始，客流量就明顯減少。經營餐飲店的唐先生說，合圍前，店面營業額平均每天在1400元左右，合圍后每天的營業額僅幾百元，“如果小區合圍后這樣的經營狀況持續，我肯定會退出”。在此經營茶樓的商家也告訴記者，合圍以后茶樓的人流量少了一半以上。

商鋪業主倪先生提出，自己也同為小區業主，但將開放式小區變為封閉式，住宅業主完全沒有考慮過商鋪業主的意見。在安裝合圍之前，住宅業主並沒有告知過商鋪業主，也沒有征求過意見。“如此‘霸道’的處理方式，太自私了！”

同時，商鋪業主對住宅業主做法的合法性提出了質疑。一位商鋪業主表示，根據《中華人民共和國民法典》第278條規定，業主共同決定小區改建、重建建筑物及其附屬設施事項時，需經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意，“但小區自管小組既未提交政府審批的調規文件，也未經小區3/4以上業主意見征集與公示流程，還沒有出具施工許可証” 。

記者注意到，“自管小組”此前提交給社區的民意調查中，業主的總體簽字率不足70%，確未達到3/4。

部門介入

曾多次組織雙方溝通

下達責令整改通知書

那麼，住宅業主增加合圍是否合規？記者就此咨詢成都市金牛區規自局工作人員時獲悉，在建筑交付使用后，規自部門不會再審批任何想要改變原有規劃的方案。

另外，記者從金牛區駟馬橋街道辦工作人員處獲悉，11月20日，金牛區綜合行政執法局曾向恆大雅苑“自管小組”代表下達了責令整改通知書，要求在12月6日前整改到位。但責令整改通知書的具體內容，該局未透露。

在10月21日恆大雅苑小區安裝合圍后，小區所在的曹家巷社區多次組織住宅業主、商鋪業主對話溝通。“經過多次對話溝通，目前雙方代表已經達成了初步意向。”曹家巷社區工作人員告訴記者，針對商鋪業主提出的人流量減少的問題，未來將對合圍施行白天開放、夜間關閉的模式。對於商鋪業主提出的消防通道不暢通的問題，已責令物業公司盡快組織開展消防演練、確保通行暢通、消除安全隱患。同時，未來在實行門禁后，也將給商鋪業主配備門禁卡，方便其進出。

“目前，雙方代表就初步意向進行意見收集。”上述工作人員表示，社區將持續關注事情發展，引導商鋪業主積極對話住宅業主，依法理性維權，共同協商處理小區合圍事件。

律師說法

不應從單一方角度考慮

合圍應經業主表決通過

四川方策律師事務所律師郭剛表示，恆大雅苑小區安裝合圍事件涉及住宅業主和商鋪業主雙方利益，住宅業主不應從單一方角度考慮，而是應當兼顧安全性和商業性的角度出發，經四分之三以上業主表決通過后實施。如部分業主對於實施結果存在質疑，可通過司法途徑進行維權。

泰和泰律師事務所宋宏宇律師表示，商住混合小區從土地使用性質上，是商業和住宅兩部分組成，但同一塊土地不能是商業和住宅用地同時存在。小區安裝合圍位置的土地使用性質是決定住宅業主行使權利是否合理的關鍵。如安裝位置屬於住宅用地，住宅業主在進行相應程序后進行安裝，並不違反規定。同時，根據民法典相關規定，業主共同決定小區改建、重建建筑物及其附屬設施事項時，應當經過業主表決同意。

成都市和諧社區發展促進會常務副會長李向前則認為，在處理社區治理面臨的實際問題時，當地政府部門應搭建平台，發揮自治組織作用，引導居民參與民主協商。從實際情況上看，民主協商柔性治理方式與行政治理相比，也許需要更長的時間達成共識，但從長期治理成本上考慮，這種方式解決的問題往往執行力度強、矛盾反彈小，能增強社區居民自治時效。

成都商報-紅星新聞記者 鄧文博 攝影報道

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