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无购房资格 夫妻全款买房三年后无法办证 与开发商对簿公堂

2021年07月26日08:02 | 来源:封面新闻
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原标题:无购房资格 夫妻全款买房三年后无法办证 与开发商对簿公堂

  花了近300万元,在成都高新南区购买一套商品房,但因为缺乏购房资格,导致迟迟未取得产权证,该怨谁?

  7月25日,记者从成都高新法院获悉一起商品房预售合同纠纷案。案件当事人李先生和赵女士为夫妻关系,二人于2018年2月在成都高新南区全款购置一套商品房,2019年6月收房后已入住两年多开发商五证齐全,其他邻居早已取得不动产权登记证书,但李先生和赵女士却迟迟无法取证。

  更令人不解的是,购房合同竟然至今还未网签备案。一个愿买,一个愿卖,房子也没有问题,为何无法完成交易?原来,这和违反了成都市的限购政策有关。

  全款买房后却无法取证?

  业主一怒之下起诉开发商

  在2018年2月23日,李先生、赵女士与成都某房地产公司(以下简称开发商)签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议(以下简称购房合同),约定李先生、赵女士购买开发商位于成都市高新区某精装房住宅一套,建筑面积96.73平方米,总价2 984 700元,合同约定的装修标准为8 784.46元/平方米。

  合同签订后,李先生、赵女士向开发商支付了全部房款,并于2019年6月2日收房入住,收房时还向开发商支付了维修基金2 711.5元。

  在双方签订购房合同前,成都市人民政府于2017年3月23日发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》,规定成都高新南区户籍居民或在成都高新南区稳定就业并连续缴纳社会保险24个月以上的其他地区户籍居民,在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在成都市限购区域购买商品住房的,方可在本区域范围内购买1套商品住房。

  但李先生、赵女士均不符合上述条件,且开发商未在签署购房合同时对其是否具有购房资格进行提醒和审核。

  直到庭审当天,李先生、赵女士仍未取高新南区购房资格,由此导致购房合同无法登记备案,无法办理不动产权证书、二人无法落户、小孩上学困难等一系列连锁反应。

  新房入住两年仍未取得购房资格

  业主和开发商都“喊冤”

  李先生、赵女士将开发商起诉至成都高新法院,请求判决解除购房合同,开发商退还全部购房款及维修基金,并按照银行贷款利率支付资金占用利息。

  法院受理案件后,开发商同意解除合同,并且提出了反诉,请求判决李先生、赵女士支付违约金80万元,并按照每月8 000元标准支付房屋占有使用费。

  成都高新法院认为,李先生、赵女士与开发商签订的购房合同系双方真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定为有效。

  然而,李先生、赵女士与开发商签订购房合同时,不具备在成都高新南区购房的资格,虽双方履行了支付房款和交付房屋等部分合同义务,但因政策限制,开发商无法为李先生及赵女士办理不动产权证书,应当属于合同目的不能实现的情形。

  由于开发商也同意解除合同,故对李先生、赵女士要求解除合同的诉讼请求予以支持。

  由于双方均对合同目的无法实现具有过错,故应各自承担相应损失,在合同解除后,李先生、赵女士应当向开发商返还房屋并支付房屋占有使用费(参考同地段租金标准按照6 500元/月从收房之日起计算至房屋实际退还之日止);开发商应当向李先生、赵女士返还购房款并支付从交付房款之日起计算至房款全部返还之日止资金占用利息。

  法院:双方心存侥幸 故意违背限购政策

  法院指出,成都市人民政府关于限制购买房屋的政策于2017年3月23日作出后,即通过电视、报纸、网络等多种方式向社会公众发布。开发商和购房者作为案涉房屋买卖双方,均应知晓该限购政策。

  而事实上,双方在签订合同时,还签署了暂缓备案的相关文件,由此可进一步推断出双方明知限购政策而心存侥幸、主观上故意违背,其对案涉纠纷的发生均有明显过错。时隔三年,双方均因此付出了较大代价。

  李先生、赵女士支出了近300万元的大额款项却无法取得案涉房屋产权,也错失了在其他区域购置房产的机会;开发商收回房屋,也面临“新房”变“旧房”、装修折旧影响二次销售的问题。

  承办法官孙泽海表示,该案所涉的房产交易与房地产调控政策相违背,开发商和购房者均存在“打擦边球”蒙混过关的心理,人民法院通过依法行使审判权的方式对规避房地产调控政策中限购、限售政策,严重扰乱房地产市场交易秩序的行为坚决说“不”,是在坚决贯彻执行党中央、国务院关于“房住不炒”的决策部署。(封面新闻记者 宋潇)

(责编:李强强、章华维)

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