基層治理的著力點，是以保障改善民生、增進人民福祉為宗旨。近年來，居民小區物業矛盾糾紛增多。對位於成都中心城區的武侯區而言也不例外。為充分發揮社區小區黨組織作用，構建小區業主、業委會與物業公司的多方協調運行機制，制度化破解小區治理難題，黨建引領信托制物業服務模式在武侯區應運而生。

重構三方信義關系

機制創新解決“信任缺失”的物業通病

“這些年來，我所接觸到的關於物業服務這個行業的很多消息都充滿了質疑和糾紛。”成都智樂物業服務有限公司負責人劉強坦言。

智樂物業所面臨的難題不是個案。中消協2019年發布的《國內部分住宅小區物業服務調查體驗報告》顯示，消費者對物業公司服務滿意度剛剛及格，同時，有超過三分之一的住宅小區物業服務滿意度“不及格”。

深究問題根源，在於業主對小區物業服務質價相符的期盼與物業公司服務管理不公開不透明不到位之間的矛盾，在於業主和物業公司兩個主體之間的關系錯位。

如果說物業公司如同家裡的一個管家，那麼業主就理應是家裡的主人。看似簡單的關系，卻由於業主與物業公司利益關系無法理順、業主較物業企業弱勢等原因而變得復雜。讓業主鬧心的是收費高、服務差、財務不公開透明，物業公司也抱怨歷史遺留問題多，物業沒錢賺。雙方都如鯁在喉，而業委會也由於參與意願不強、不被信任等原因難以起到“一家之長”的作用。

無論是“包干制”，還是“酬金制”，都面臨這一困境。已有的很多案例表明，簡單的利益驅動難以達成多方共識，一個沒有信任基礎的小區很難形成講信修睦的良好局面。

為民而治的基礎邏輯，激發了制度化變革物業管理模式的行動。2018年10月，武侯區委社治委啟動信托制物業模式研究，2019年5月立項試點。

何為信托制物業？簡單來說，就是將信托理念植入到物業管理領域，制度化重構信義新關系。將原來居民與物業企業的雙方買賣關系，轉變為業主大會為委托人、物業企業為受托人、全體業主為受益人的三方信義關系。由此，讓物業企業回歸“忠誠管家”角色，讓全體業主做回“小區主人”。這種信義關系，讓受托方始終堅守利他原則，保障受益人的利益最大化。

信托制物業服務模式下，重構了財產權屬關系，將物業費和停車費、廣告費等小區收入設為屬於全體業主的共有基金，物業公司按照約定比例提取酬金，剩余部分全部用於小區服務。由此，就改變了過去物業費屬於物業公司營收、公共收益不明不白的傳統模式。

共有基金的確立，成為了一條牢固紐帶，緊緊將全體業主擰成一個小區利益共同體。為了保障業主財務知情權，信托制物業在實行共有基金“雙密碼”賬戶管理的基礎上，研發了信托物業信息平台。通過這一平台，每位業主都可以隨時查看每筆收支賬目、財務憑証。由此，就倒逼了物業公司依約做事、明白用錢，所有收支都清清楚楚，很大程度上防范了物業公司、業委會“暗箱操作”的風險隱患。

此外，該模式還推行開放預算，以保障業主自主決定權。從具體實施來看，每年年初，物業公司和業委會牽頭，邀請業主廣泛參與，按照質價相符和量入為出的原則，協商確定物業標准，編制收支預算，充分保障了每一位業主享有物業服務標准的自主選擇權。

小區事務大家商量辦

搜集業主“金點子”形成長效制度

相較於包干制和酬金制兩種傳統的物業管理模式，信托制物業是一項創新之舉。如何確保這一模式的落實？

“每有大事，必相咨訪。”在社區內部各方面廣泛商量的過程，就是發揚民主、集思廣益的過程，就是統一思想、凝聚共識的過程。

在老舊院落治理實踐中，玉林北路社區在信托制物業導入的前期便在社區黨組織的引導下，通過“壩壩會”的方式深入調查、了解摸底，摸清了小區居民的真正想法和需求，以及小區居民對信托制物業的接受程度，形成了玉園小區的“群眾畫像”，並在此基礎上召開會議分析玉園小區當前的問題所在，規劃下一步工作，繪制小區治理的初步藍圖。

如今，在信義重塑的過程中，在社區和小區黨組織主導下，玉園小區已把搜集業主的“金點子”形成長效制度。“物業公司每個月會召開一次月度大會，將當月物業的工作情況及財務情況進行匯報，所有參會業主均可根據具體情況提出對物業的問題建議，再由物業統一整改。”該小區相關負責人透露。

在搭建協商平台方面，位於漿洗街街道雙楠社區的衛雅苑小區公開招募信托制物業企業前來競聘，隨后，還召開業主大會，就採用信托制物業公司及簽署信托制物業服務合同進行投票表決。

共建共治共享

業主逐漸形成“主人翁意識”

居民自治制度，是全過程人民民主的基層制度安排。人民群眾在基層黨組織的領導和支持下，依法直接行使民主權利，實現自我管理、自我服務、自我教育、自我監督，有效防止了人民形式上有權、實際上無權的現象。

在信托制物業的探索過程中，就激發了“居民自治”的最大潛能。

位於蜀漢街社區的武侯祠東街4號院，是一個修建於上世紀八九十年代的老小區，曾經歷了“單位宿舍單位管”到“請門衛打掃”再到“無人管”的過程。由於院落缺乏維修基金和物業管理，建筑及配套設施年久失修。

為了解決凝聚力渙散、秩序混亂等問題，社區黨委牽頭，派專職人員對武侯祠東街4號院進行指導。深入開展“找黨員、亮身份、建組織、做工作”等工作，指導成立小區黨支部，經小區黨支部發動，選舉成立自治小組。

隨后，由社區黨委推薦，小區黨支部、自治小組參觀考察信托制物業，力促小區實現“由亂到治”的蝶變。相比以前，導入信托制物業后，武侯祠東街4號院的物業繳費率實現零的突破，達到90%。

如今，武侯祠東街4號院構建了以社區黨委為核心，以“小區黨支部+自治小組+物業公司+自治組織”為基點的四位一體治理模式。其成功經驗也助推了蜀漢街社區下轄的武侯祠東街2號院、武侯祠東街8號院完成信托制物業導入，3個老舊院落實現“拆牆並院”連片管理，降低物業管理成本的同時，讓院落物業管理水平得以提升，居民居住環境得到改善。

“監察人”全程“在線”

打通社會主體參與小區治理的制度化渠道

作為第一個“吃螃蟹”的小區，位於玉林東路社區的美領居小區在武侯區率先開展首個信托制物業試點。

信托制物業導入半年多后，美領居小區出現地面臨時停車收入隻報總數不出示明細等問題。於是，作為信托監督人，社區“兩委”和社工便主動靠前，引導業委會進行會商，對關鍵節點的關鍵事件依合同約定大膽管理，同時聯合業委會問責物業公司及管理人。

最后，物業公司重新委派了一名黨員項目經理人到美領居小區主持工作。新的項目經理人上任后，每月主動在小區業主群裡公開財務明細，小區地面臨時停車收入由以前固定的2400元上升到了10000多元，得到業主紛紛點贊。

據了解，信托制物業模式創立了監察人制度，實現多元協同共治。將社區、小區黨組織和居委會以及聘請律師、會計師等作為監察人，將其寫入信托物業合同，明確其享有與業主同等監督權，既可監督物業公司履職，也能監督業委會行使權力，打通了黨組織、社會主體參與小區治理的制度化渠道。這也使得民主管理和民主監督權利得到更充分的保障和更有效的行使。

“導入信托制，是小區信義治理的起步，而不是終結。”玉林東路社區黨委書記楊金惠說，美領居小區的實踐表明，信托制物業導入要堅持黨建引領，社區黨組織要通過把握方向、制定規則、加強組織、搭建平台等途徑，實現黨組織引領下的多元社會力量共同參與小區共建共治的治理格局。

激發“居民自治”最大潛能

打造全過程人民民主基層實踐高地

住有所居，居有所安。物業服務事關人民群眾的美好生活需要。

以信義關系重塑推動小區善治的信托制物業服務模式，是武侯區委社治委在基層治理領域行之有效的創新。

武侯區委社治委相關負責人透露，信托制物業的導入與運行是以黨建引領為前提和基礎，從治理邏輯角度出發，探索形成小區信義體系構建、信托制物業運行和小區善治模式的集成體系。

一方面，黨組織搭台協商聚共識。由黨組織牽頭，搭建黨組織、業主委員會、民情議事會、居民代表、物業企業等治理主體有效參與的議事平台，了解各方態度，形成意見歸集，磋商管理模式，共同協商決定開展信托制物業工作。

同時，黨組織全程領導把方向。街道社區黨組織牽頭研判小區院落導入信托制物業服務模式的可行性，組建導入推進小組，及時協調解決導入過程中存在的困難問題﹔在小區居民自決基礎上，黨組織全程介入選聘物業、擬制合同、商討物業管理和收費標准、確定公開形式和監督方法等關鍵環節，確保信托治理模式落地不偏向、實施不走樣。

三年來，已導入信托制物業的小區發生了諸多變化：物業繳費率明顯提升，平均繳費率達90%以上﹔矛盾糾紛數量大幅下降，最大降幅達到90%﹔居民滿意度大幅提高，最大增幅達到53%，最高滿意度已達98%。

截至2022年2月，信托制物業服務模式已在武侯區的31個小區、成都市的102個小區落地，同時，吸引了北京、浙江、河南、海南等多地前來學習考察並推廣實施。

除了賦能居民自治，信托制物業服務模式的創新，也讓回歸“忠誠管家”的物業企業被賦能。

目前武侯區導入了信托制物業的31個小區中，共有14家物業公司按信托制物業模式提供物業服務，其中智樂物業、龍鳳呈祥物業、信義花物業等3家已被認定為社會企業，共承接了16個小區(院落)。同時，武侯區還創新發展了以解決社區服務短板、滿足群眾需要的社區社會企業，目前四川杞稻焰社區服務有限公司已承接4個老舊院落物業服務項目，為改善老舊院落治理薄弱問題探索了一條新路徑。(完)

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