上周，成都土地市場迎來今年首場拍賣，來自崇州和彭州的4宗地全部底價成交，拉開成都三圈層土地市場序幕。在中心城區進入雙集中土拍時代，遠郊市場在去年表現如何，未來機會何在？

　　2022年1月20日崇州出讓宗地位置示意圖

　　土地市場圈層分化加劇

　　據銳理數據統計，2021年大成都土地市場呈高供應低成交態勢，其中全年住宅用地供應面積約20002畝，成交面積16248畝。

　　分區域來看，南熱北冷，圈層分化加劇。其中一圈層供地量加大，成交漲幅達103%﹔二圈層兩極分化，城南高熱、城北降溫﹔三圈層整體上半年市場較好，房企積極進駐快走量區域，下半年則市場轉冷，企業進駐積極性降低。

　　具體看來，去年成都中心城區的三批次集中供地呈現首批次火爆，二三批次謹慎冷靜的勢頭，這樣的局面也傳導至三圈層市場。銳理數據統計，截止2021年6月20日左右，三圈層（含簡陽，不含東部新區）出讓涉宅地塊34宗，合計面積約2235畝，平均樓面地價約3288元/平米。其中有15宗地達到“熔斷線”進入競移交統籌/租賃住房或競自持租賃住房環節，有3宗地樓面地價超過6000元/㎡，最高地價為旭輝於6月10日拿下新津95畝地塊。

　　2021年6月10日旭輝拿下新津地塊位置示意圖

　　進入“雙集中”土拍的青白江和新津表現明顯，二批次青白江共推出10宗地塊，合計面積924畝，最終5宗地在開拍前因故終止出讓，4宗地底價成交，1宗地小幅溢價成交。而新津推出的2宗地全部終止出讓。在第三批次集中供地中，青白江僅推出1宗16畝地塊，底價成交，新津沒有推新。在其他三圈層市場，底價成交成為常態，流拍不時出現。

　　住宅市場差異分化明顯 購房人群以本地客群為主

　　三圈層土地市場轉冷，對房企來說樓市機會如何呢？銳理數據統計顯示，去年大成都商品住宅市場新增供應和銷售面積，同比上一年小幅回落。分圈層來看，區域分化明顯，一圈層熱門區域持續高去化，而三圈層認購率處於4成，市場信心不足。

　　而享受“南拓”利好，擁有地鐵直達的新津在2021年前10個月共供應商品住宅約77萬方，成交備案約117萬方，備案均價達10938元/㎡，市場呈供不應求。同時進入“雙集中”供地陣營的青白江去年住宅市場也表現不錯，截止2021年11月底，青白江全年新增供應和成交套數均超過1萬套，同期僅次於天府新區和新都區。

　　與此相對的是，大邑縣2021年商品住宅並不活躍，全年供應商品住宅3892套，備案成交2761套，備案均價為7461元/㎡，其供銷規模三圈層中僅高於蒲江縣。

　　這樣的對比不難看出，受城建規劃、經濟指標、人口容量、與主城區距離等影響，三圈層各住宅市場差異化明顯，對房企和購房者的吸引力自然不同。

　　在崇州從事地產開發的吳先生表示，目前大部分三圈層還是內生型市場，住宅市場客群主力分為當地鄉鎮客戶進入市區買房以及當地市區地緣型有改善居住需求的客群。承接成都外溢客群還是主要看城市路網規劃，像新津距離主城區近，有地鐵直達，城區外溢客群佔比可能高達30%左右，而如崇州、簡陽等地成都的外溢客群可能僅佔10%左右，所以還是主要靠本地客群。

　　在他看來，三圈層市場想要賣得好，核心還是在於當地客群基數，進入市場時機要踩准，當客群被消化一波以后，后期市場項目產品去化就較難了。

　　2021年6月29日五礦拿下大邑沙渠地塊

　　也正因如此，可以看到在三圈層市場不少房企偏愛“做生不如做熟”，進駐當地開發后，會持續加碼，如東原之於崇州，華僑城之於大邑安仁板塊，五礦地產之於大邑。另一方面，受整體市場影響，平台公司成為三圈層拿地主力，在去年底都江堰集中出讓的12宗地便主要由平台公司拿下。

　　面對后市發展，分析人士指出，在中心城區進入“限價地”時代，三圈層土地擁有“量多價低”的優點，但同樣市場空間有限，分化明顯。房企需要合理調整市場預期，拿出更具性價比的產品。（四川在線 王型芳）

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