青春派理財

　　對於近期想要買房的年輕人，房貸利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5個基點，首套房貸的機會更重要。

　　房貸利率下調

　　25年百萬商貸每月可省近1200元利息

　　日前，央行公布了本月的貸款市場報價利率（LPR）：1年期3.7%，5年期以上4.6%，較上期分別下調10個基點（1個基點等於0.01%）和5個基點。由於房貸利率大都與5年期LPR挂鉤，各家銀行已於上周開始執行最新利率。

　　目前，北京地區個人住房貸款定價基准為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

　　此前，北京首套房貸利率下限為5.20%，二套房貸利率下限為5.70%﹔從1月21日開始，二者均跟隨LPR下調5個基點，分別降至5.15%和5.65%。

　　不要小瞧這5個基點，對貸款月供的影響非常大。

　　以25年期100萬商業房貸為例，首套房貸月供為5933.63 元，二套房貸月供為6230.78 元，比首套房貸高出297.15元。

　　如果貸款額度為400萬的話，首套房貸月供為23724.52元，二套房貸月供24923.12元，每月相差1188.6元，25年累計下來，首套房貸比二套房貸要少付利息35.66萬元。

　　珍惜首次購房機會

　　買500萬房產首套首付較二套少125萬

　　年輕人首次買房時手裡積蓄都不會太多，相較應付每月的月供，一次性湊齊數百萬的房貸首付對大部分人來說更不容易。

　　目前，北京地區首套房首付款比例不低於35%，如果買的是非普通自住房，首付款比例不低於40%﹔二套房貸首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%，分別比首套房貸高出25%和40%。

　　以北京一套500萬的普通住宅來算，申請首套房貸首付需要175萬元﹔如果是二套房貸就需要首付300萬元，二者相差125萬元，首套房貸的首付壓力要小很多。

　　當然，二套房貸的貸款金額也比首套房貸少了125萬元，每月月供也會相應減少。不過對於處於上升期的年輕人來說，收入一般都會逐年增加，月供的壓力隻會越來越小﹔而首付款可是要在簽合同后不久一次付清的，湊不齊的話別說貸款辦不了，可能房子也“飛”了。

　　首套房如何認定呢？北京執行的是“認房又認貸”的政策，即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄，才能享受首套房貸待遇。如果名下無房，但是有過貸款記錄，也隻能按二套房計算。

　　等額本息 等額本金 怎麼選？

　　例如首次購房買一套售價500萬元的房子，首付175萬，貸款325萬，期限25年，利率5.15%，等額本息與等額本金還款方式有何差別？

　　等額本息

　　●首月還款額19284.29元

　　●第2個月開始每月均還19284.29元

　　●本息合計5785285.64元

　　●支付利息款2535285.64元

　　等額本金

　　●首月還款額24781.25元

　　●第2個月開始逐月遞減46.49元

　　●本息合計 5349161.46元

　　●支付利息款2099161.46元

　　關注

　　年輕人更適合哪種還款方式？

　　很多購房人在准備買房時，不清楚等額本息與等額本金的區別，雖然兩者隻有一字之差，其實卻大有不同。

　　購房人每月的月供其實都包含本金與利息兩部分。等額本息最重要的一個特點是每月的還款額相同，但其中本金和利息所佔的比例卻每月都不同，本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減。在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。

　　等額本息還款法的好處是每月償還的貸款額度相同，還貸穩定，便於貸款人合理安排自己的收支計劃﹔這種還款法最大缺點是支付的利息較多，所以比較適合未來收入會逐漸增加的年輕人。

　　等額本金法最大的特點是每月所還的本金都一樣，但利息不同，月供呈逐月遞減的狀態，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。這種還款法的優點是利息支出相對較少，缺點是前期還貸壓力較大，適合目前收入較高，但是未來收入可能降低、准備提前還款或者幾年后有置換打算的人群。

　　舉例來說，如果一個年輕人首次購房要買一套售價500萬元的房子，首付175萬，貸款325萬，期限25年，利率5.15%，按等額本息還款，每月還款19284.29元，25年總利息為2535285.64元﹔如果是按等額本金還款法，第一個月要還款24781.25元，比等額本息法的月供高了近5500元，以后每月遞減46.49元，25年總利息支出為2099161.46元，比等額本息法少支出利息43.6萬元。不過大部分購房者都會選擇提前還款，一般還款年限不會超過10年，所以兩種方法的實際利息相差不多。但月供增加5000元，會大大影響當前的生活質量。所以，等額本息還款法更適合年輕人。（北京青年報記者 程婕）

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