“卢书记，3号院18栋的老潘在绿化带堆放了大量垃圾，臭气熏天，社区管不管？”

“卢书记，我的汽车昨晚停在小区又被擦挂了，咋个赔哦？”

“卢书记，我们单元楼道灯又不亮了，哪个来修？”……

这是成都市武侯区长寿苑社区书记卢洪鉴去年以前一天的真实写照，每天都有接不完的电话、处理不完的事情，其中很多都是老旧院落管理中的鸡毛蒜皮、矛盾纠纷。社区书记和两委成员疲于奔命，老百姓还很不满意。

物业人员正在通过网络查询缴费记录。人民网记者 李平摄

“老先进”也有“心头患”

长寿苑社区是成都市内有名的居民自治工作先进典型，从2007年开始探索老旧院落居民自治工作，在2010年就形成了以《长寿苑社区院落居民自治管理章程》为基础的社区治理机制，社区“234院落居民自治工作法”于2018年获评民政部100个“优秀社区工作法”之一。

长寿苑社区位于火车南站中环路内侧、人民南路四段以东、科华南路以西，辖区内有7个商品房小区和8个2001年前后农转非拆迁安置小区，现有住户5724户、1.5万余人。其中，中环路火车南站东路段、科华南路、长寿路、长寿南路合围区域辖6个老旧安置小区，共有住户2818户、0.9万人。

基础条件差，居住人口杂，使得院落治理工作难度一直很大。特别是在文明典范城市创建、拆违促安全等工作中，单一的居民自治管理已跟不上形势的需要：一是院落居民自治小组成员平均年龄超过70岁，能力精力不够，导致末端落实不力；二是社区工作重心偏移，两委成员70%以上的精力耗在老旧院落的管理服务和矛盾纠纷调解上，兜底管理任务过重；三是院落管理服务水平较低，加上农转非拆迁安置人员依赖性很大，居民矛盾纠纷频发。

“老问题”用上“新解法”

群众需求就是努力方向，现实问题倒逼工作创新。面对这些问题和需求，社区两委不断思考，如何破解困局？

信托物业模式，在武侯区已经推广了好几年，社区两委也多次参加了区上的宣讲和培训，2021年也在长寿苑社区的一个小区尝试过，但没有成功。

针对这些老旧院落，能不能搞信托物业模式？经过很长一段时间的参访、调研和学习，直到2022年下半年，社区下定决心要把信托制物业搞起来，用了半年的时间，终于推动6个老旧院落信托物业的落地，主要有4个步骤：

一是宣传培训。在武侯区委社治委和街道指导下，通过社区信义治理学院，邀请专家到社区，先后开展院落党支部、自治小组和微网格长培训，举办群众坝坝会宣讲，并组织到其他信托物业小区观摩学习，让广大群众有认知、有感受、再认同。

二是开放预算。社区党委牵头，邀请多家物业公司到院落实地考察，会同党支部、自治小组成员开展开放式预算，测算年度所有公共收益，制定年度收支计划，按照“有多少钱办多少事”也就是“质价相符”的原则，确定物业服务标准。

三是居民表决。2022年底，组织召开居民代表会议，对是否将原有自治管理模式转型为信托物业模式，以及选聘物业公司进行了表决，最后全票赞成通过了由智乐物业社会企业实行信托物业管理的决议，并授权社区处理相关事务。

四是物业签约。2023年1月1日，社区与智乐物业签约入驻，按照信托物业1.0版模式，进行6个院落的连片信托物业管理。通过专业化管理，片区内的秩序、环卫、绿化、设施维护等逐步好转。

新模式进行再升级

今年初，国家银保监会出台了“信托业务三分类新规”，明确提出要大力发展“服务信托”，这为信托物业模式升级提供了有力的政策支撑指引。

按照成都市、武侯区关于要持续完善信托物业模式的工作要求，在成都市委社治委和武侯区委社治委大力指导下，长寿苑社区用了半年时间，将信托物业1.0模式升级成2.0版本，取名叫“物业服务信托模式”，于今年8月签约落地，并在中国信托登记有限公司依法审查登记，这在全国尚属第一个。

相比于1.0版本，2.0版本最核心的就在于引入信托公司，设立信托计划，信托公司成为了受托人，而物业公司变成了信托计划中的物业服务执行方。社区居委会在居民代表会议授权下，代表居民作为委托人；将片区内的停车费收益等所有公共收益，依照《信托法》设立为物业服务信托计划，专门用于该片区的物业服务管理；中国外贸信托公司作为受托人，负责该信托计划的资金监管、信息披露等职责，根据物业公司履行物业管理服务的情况进行审核和按月拨款；社区居委会作为受益人，是基于为片区院落居民物业管理服务的特定目的，其实质还是全体居民受益；物业公司作为信托计划中最重要的物业服务的执行方，依据各方参与的开放式预算确定的“物业服务质量标准”和“年度收支预算”，开展物业管理服务，做到公开透明、开放参与。

新机制带来新变化

长寿苑社区自2023年1月引入信托物业后，社区工作和院落管理都发生了可喜变化。

一是基层党组织组织力进一步增强。社区两委从“物业经理”“水电工”脱身变为“党建引领者”“监督协调员”，自治小组、微网实格组织体系进一步健全，社区党委组织力、动员力、公信力进一步增强，基层基础进一步夯实。

二是老旧院落治理效能进一步提升。信托公司参与资金监管，律师、会计师等社会化专业力量受聘为监察人，每位业主都有权且低门槛地参与监督，确保物业公司公开透明地开展专业化物业服务，有效提升了院落治理合力。

三是群众满意度、幸福感进一步提高。通过信托公司依法独立监管资金、物业公司提供质价相符的物业管理服务，院落的物业服务管理水平大幅提高，居民矛盾纠纷大幅下降，满意度大幅提高。

四是院落物业管理风险进一步规避。依据《信托法》设立信托计划，选聘物业公司为物业服务执行方，使物业资金独立于物业公司，有效保障了资金安全和保值增值，有效建立了依据居民满意度选（解）聘物业公司的机制渠道。

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