一張床19萬元、一套書櫃12萬元……近日，市民曾先生所在的公司在成都雙流一小區租了一套獨棟別墅，月租金2.2萬元。

　　簽合同時房東沒有出具物品移交清單，過了幾天才補上，曾先生和同事現場清點后簽字。后來，他們將清單交給公司老板確認時，老板對物品價格提出了異議，因此提出了退租。但房東卻不願退還5萬元押金，並要額外再收取一個月租金作為違約金，共計7.2萬元。

　　房東表示，別墅內的家具物品市場價格本就昂貴。他標注價格的本意是提醒租客要愛惜，並非敲詐。雙方簽署了租房合同、物品移交清單也簽字確認了，如今對方卻找理由不租了，“押金不退、收違約金都是按合同辦事”。

　　租別墅

　　屋內家具物品價值百萬？

　　7月22日，市民曾先生所在公司在雙流一小區租了一套獨棟別墅，准備用作公司辦公場地。套內面積400多平方米，帶大花園，精裝修，一個月租金2.2萬元。看完房后，曾先生等人覺得還不錯，決定租下這套房。

　　隨后，在中介的協調下，曾先生所在的公司與房東簽署了房屋租賃合同。租期一年，從2022年8月1日到2023年7月31日，並約定在8月1日交房。“我們當時一次性支付了5萬元押金，以及三個月租金共計11.6萬元給房東。”曾先生說，簽合同時原本應附帶房屋物品移交清單，但現場沒有，出於信任覺得事后補來也行。可沒想到，這一時大意卻造成了麻煩。

　　幾天后，房東將多達十幾頁的房屋物品移交清單交給了曾先生等人，物品共計上百件。曾先生表示，當天，他和同事一起去現場拿移交清單，只是對物品數量等進行了清點確認后簽字，並未考慮價格。后來，他們將清單交給公司法定代表人確認時，法定代表人對物品價格提出了異議。

　　比如一樓玻璃茶水房一張樹根茶台3萬元﹔二樓客廳一張3座真皮歐式沙發5萬元（全套總價10萬元）﹔二樓左側臥室一張真皮楠木床8萬元，三樓書房巨型實木書櫃12萬元、主臥桃花木歐式大床一張19萬元……公司法定代表人認為可能存在被套路的情況，因此提出了退租。根據房東的標注，屋內各類物品總價值上百萬元，若遇到損壞或丟失等，賠償可不是一個小數目。

　　想退租

　　房東要收7.2萬元

　　“房東標注的物品價格太高了，又拿不出証明來，他寫好多就是好多，要是真賠償起來扯不清。”曾先生說，他們認為房東標注的房屋物品價格過高，沒有依據。因此在7月26日左右收到清單后，便向房東提出了退租的要求。

　　租客要退租，房東表示不願退還押金，還要額外再收取一個月租金作為違約金，共計7.2萬元。“我們一天都沒住過，交房手續也沒辦完，房東的要求太不合理。”曾先生說，退租不成，為了避免今后因房內物品引起不必要的糾紛，他們在與房東協商過程中提出了希望將物品清空后再入住的建議，卻遭到了房東的拒絕。

　　成都商報-紅星新聞記者從曾先生提供的與房東的微信溝通記錄中看到，房東表示：“要麼依約定金額5萬加一個月租金共7.2萬終止（合同），要麼依據移交清單入住，鑰匙在物管處，自己去拿。”雙方協商未果后，曾先生稱他們多次聯系房東，但房東一直未出面，以至於到了8月4日，他們既沒有入住，也沒有退租。

　　房東說

　　標注價格是提醒租客愛惜

　　“咋個沒交接，他們都在清單上簽字了，現場還一樣一樣清點過。”8月4日，房東秦先生告訴成都商報-紅星新聞記者，該房屋一直是自己在使用，最近因要到外地工作，才將其出租。7月22日，租客和他簽署了房屋租賃合同，當時爽快地支付了11.6萬元的押金和租金，雙方還合了影。后來，對方提出需要房屋物品移交清單，由於現場沒有准備，他便表示之后補來。

　　接著，秦先生安排自己公司的工作人員進行清點整理並拍照，花了兩三天時間。7月26日左右，清單整理好后，租客再次來到現場，並逐一簽字確認后離開。后來，因為他人在外地，便通知租客去物管處拿鑰匙。

　　沒過多久，秦先生便接到租客通知，稱屋內物品太昂貴想退租。對此，秦先生表示退租可以，但押金不退且需要再支付一個月租金。租客不接受這個條件，便提出讓其搬空屋內物品再入住的要求，秦先生沒有同意。因此，雙方就退租一事協商未果。

　　針對租客提出的屋內物品昂貴，又沒有憑據的說法，秦先生表示，屋內的家具購買了兩三年左右，是歐式風格，市場價格很貴，隨便去家具市場都能問到價格。整套別墅裝修花費數百萬元，多以實木家具、石材為主，還有電梯，前后花園等。他們日常都仔細維護，每個月請保潔來做清潔，花園綠化也有專人管理，魚池的錦鯉都是幾百上千一條。在移交清單上把部分較為貴重的物品標注了價格，目的是提醒租客愛惜房屋。“我又沒讓他買，如果東西不在了、搬走了肯定要賠償﹔如果有一點擦爛，誰來找你，以后注意愛惜就對了”。

　　至於押金及違約金的問題，秦先生表示都是合同裡約定的，“如果有異議，可以走法律程序”。

　　成都商報-紅星新聞記者注意到，在雙方簽訂的房屋租賃合同中約定，押金為5萬元，租賃期間，乙方（承租方）提前解約，需提前一個月通知出租方，同時甲方（出租方）收取的押金不退還，租金按實際租住天數的剩余金額退款。合同的備注中寫明：“未滿六個月，押金不退。乙方違法亂紀，押金不退。”

　　律師分析

　　合同有效

　　若協商不成可提起訴訟

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　　“未滿六個月不退押金”是不合理的

　　四川英濟律師事務所副主任高級合伙人陳逢逢律師表示，該合同中約定“本房屋租賃合約……經甲方、乙方、經紀方三方簽署后生效”，是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，也不違背公序良俗，則該房屋租賃合同已生效。

　　對於房屋租賃合同，出租人的主要義務是按照約定將租賃物交付承租人，秦先生說鑰匙已經放在物管處，雖然沒有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿鑰匙。現實中，這種情況也比較常見，應認定房屋移交手續已經完成。

　　因此，租客提出退租，如果在租賃合同裡面約定一定金額的違約金，一方違約，應當按照合同約定支付違約金。如違約一方認為違約金過高的，可以請求法院或者仲裁機構進行調整。在本案中，秦先生因為與租客訂立了租賃合同，那麼秦先生不會再繼續尋找下一個租客，現在因為該租客突然不租，那麼可能導致秦先生租金損失，秦先生是可以要求租客承擔違約責任。但是該違約責任是否過高，則要考慮秦先生再次出租該房租所需時間、為出租所花費的金錢等情況。

　　但是，陳逢逢認為，該合同中約定“未滿六個月不退押金”是不合理的。押金和違約金不是一個概念。押金是一種對房屋及房屋物品完整和完好性的擔保。承租期結束時如果沒有損壞，則出租方需全額無息退回承租方。而違約金是補償性質的，如果一方有違約責任，必須對造成實際的損壞賠付違約金。因此，合同中這樣的約定是將押金和違約金的概念混淆。

　　另外，根據相關規定，對於房屋租賃合同，房屋附屬配套設施應包含在合同中。房屋物品移交清單應屬於簽署合同時的必要附件。房租中的物品對於承租者來說，其有妥善保管以及按照約定使用的義務。如果因保管不善等造成毀損、滅失，應當承擔賠償責任。

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　　租客可基於重大誤解要求解除合同

　　四川一上律師事務所林小明律師同樣認為，租房合同本身真實合法，具有法律效力，各方均應按照合同的約定履行自身義務。

　　不過，由於該合同於2022年7月22日簽訂，租客在隨后的7月26日提出退租，即在合同尚未實際履行前提出解約。該做法屬法律規定的“明確表示或以行為表示不履行主要債務”的行為，也可以據此解除合同。此外，按照租客的說法，其要求解除合同的原因在於房東未及時提交屋內物品清單，同時，簽訂合同時租客並不清楚房屋內物品價值如此之高，由此，租客可基於重大誤解要求解除合同。

　　雙方在解除租房合同時，仍然應當嚴格按照合同約定來進行處理，根據雙方過錯程度及各自是否存在違約以及違約大小來劃分責任。鑒於合同尚未實際履行，房東的損失尚未擴大並且“租期未滿六個月不退押金”顯失公正等因素，林小明建議雙方進行協商。

　　至於屋內家具等物品到底價值幾何？在雙方無法協商解決爭議而最終對簿公堂時，主張損害賠償的一方應當提供相應証據來証明相關家具價值，比如發票、付款憑証等具體証據，同時還需要証明另一方對家具造成了具體損害，並且要証明該具體損害的價值。（成都商報-紅星新聞記者 張肇婷 實習生 趙雲帆）

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