在成都市青羊區君平街89號院，一棟新修的3層居民樓格外顯眼。“你看裝修得好不好。”在住戶張照明的帶領下，記者看到屋內的情景與老照片上的截然不同。

該居民樓於2023年啟動改造，2025年3月正式完工，是全省首例在面積、容積率、土地權証不變的前提下，由居民自籌自建、原址重建的D級危房改造項目。

作為城市更新的“先手棋”和“安全底線工程”，城市危舊房改造的重要性和緊迫性不言而喻。《四川省城市更新“十五五”規劃》提出，加快拆除改造D級危險住房，精准消除安全隱患。支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續運營模式。

從“憂居”到“宜居”，危舊房改造面臨哪些困難？又有哪些經驗可以借鑒？

問題：房屋沒法拆遷、居民不願出錢，“等靠要”問題待解

解法：算明白經濟賬，居民自籌自建實現憂居變安居

“以前住起惱火得很，17戶住戶，共用一個旱廁，一到夏天就臭氣熏天。”回想起曾經的居住環境，張照明一肚子苦水。“雖然加固過，但畢竟是老樓，先后經歷了兩次垮塌。”張照明說。

君平街 89 號 1 棟居民樓為20世紀50年代修建的磚木結構建筑，2023年5月，經專業機構鑒定為D級危房。改造迫在眉睫。

怎麼改？就在大家一籌莫展之際，成都市出台的《危房原址恢復重建工程規劃許可辦理規則》給出了方向。按照規定，只要經全體業主單位或個人同意，該棟房屋可按流程申請辦理建設工程規劃許可証和建筑工程施工許可証。

在社區的指導下，張照明與其他3名住戶帶頭成立自治小組，動員其他業主參與原址重建。問題隨之而來——錢誰來出？

“說起改造費用，‘等靠要’的問題就暴露出來了。”成都市青羊區少城街道辦事處城市更新和物業管理辦公室主任卿川介紹，大多數居民希望通過政府拆遷來改造，但該樓因規模過小未被納入棚改計劃，加上中心城區容積率的限制，無法以拆遷的方式改造。

“我們給居民算了一筆經濟賬，引導他們轉變想法。”卿川說，街道聘請了一家第三方專業機構，免費為居民做了測算。改造前，該樓棟房屋的單價每平方米在8000元左右，按照棚改的相關標准，拆遷費最高只能達到每平方米1.3萬元左右﹔但如果原址重建，並配齊基礎設施和水電氣三通，按市場價計算，房屋單價每平方米可達2萬元以上，而居民需要投入的僅是每平方米3000元左右的改造建設費。

隨后，不少住戶意識到與其被動等，不如主動建。卿川說，為讓居民安心過渡，政府為每戶居民每月發放了1500元的過渡費，同時按照保障性安居工程補助資金標准，給予每戶19700元左右的補貼。

“1個月內，17戶住戶全部達成重建改造意願，並繳納重建資金。”張照明說，如今不少房屋已完成裝修，自己不住還能租出去，月租金從改造前的每月300元左右漲到1800元—2000元。

問題：生活服務跟不上，改造缺乏可持續運營模式

解法：開辟新空間建配套，居民更方便，業主有收益

從憂居到安居是第一步，接下來又如何讓安居變宜居？

成都市金牛區駟馬橋街道工人村社區探索出一條新路——開辟新空間建設生活配套，讓老百姓生活更方便，用持續收益攤平改造成本。

每到晚上6時左右，社區內的交子吉市慢慢熱鬧起來。買菜、吃飯、喝茶……在這個位於地下一層、總建筑面積2742平方米的市井空間裡，51個特色攤位、35間臨街鋪面錯落排布。在它上方，是已完成原址拆除重建的危舊住房。如今，這個市場已逐漸成為附近居民離不開的生活區。

姜亞茹是入駐該市場的首批商家之一。作為工人村社區的老住戶，姜亞茹之前在臨時菜市擺攤賣水餃。“與其說是菜市，其實就是在樓棟間搭個棚子，環境臟又差。”姜亞茹說，現在搬到交子吉市裡，環境舒服多了，攤位租金每月才幾百元。“不少老顧客還主動找過來買餃子。”

和姜亞茹一樣，胖哥也是當地的老商家，但最近他卻遇到一件憂心事。“我們在地下一層，隻有一個上行的自動扶梯，雖然有個直梯，但承載人數有限，老年人太不方便，能不能在進出口加裝一條下行的自動扶梯？”胖哥說。

“我們已經在研究方案，有消息會第一時間告訴你。”市場運營方負責人、金牛城投集團交子商管公司副總經理朱博回復胖哥。

“我們在運營過程中多次和當地居民溝通，他們的建議和需求我們都會在后期運營中進行調整。”朱博說，市場不僅要滿足居民基本的生活需求，還要滿足居民的情感、文化、社交需求，所以在市場裡，可以看到有攤主穿上漢服叫賣，以及三毛錢一斤的“搶搶菜”，市場旁還有茶館和正在建設的群眾活動室。

“除了交子吉市外，我們還設置了公共停車場以及部分物業用房。”工人村社區黨委書記楊健勇介紹，危舊房改造需要探索可持續運營的模式，商業配套的加入不僅提升了居民生活品質，讓安居變宜居，同時，停車費、物業費，市場攤位費、管理費等綜合收益也能反饋到企業和政府手中，在攤平前期的房屋改造成本之余反哺社區建設和民生服務，讓危舊房改造不再是“一錘子買賣”，而是“持續地更新”。

專家建議

四川省城鄉建設研究院副總工程師、高級工程師夏林軍：

城市危房改造需要在機制上探索

城市危房改造既是民生工程也是發展工程，建議從以下幾方面著力：

一是確立居民主體地位，支持自主更新、原拆原建。按照“政府引導、業主主體、市場運作、基層協同”的思路推進，把業主同意表決置於實施程序最前端，配套方案公示、協商調解等環節，降低制度性交易成本。對危房等級高、居民意願集中的小區優先試點，允許適度增加建筑面積用於完善功能和平衡資金，讓居民“搬得出、住得起、回得來”。

二是構建多元共擔的資金籌措機制。堅持“誰受益、誰出資，政府引導、市場參與”，形成居民合理分擔、財政適當獎補、社會資本積極參與的多元格局。用好中央補助資金和地方政府專項債券。鼓勵金融機構開發“住房更新貸”等中長期產品，對符合條件的自主更新貸款給予財政貼息﹔對具備條件的項目，可通過容積率獎勵、經營性空間收益反哺實現資金平衡，吸引並引導“城市合伙人”參與建設運營。

三是探索可持續運營的長效機制。改造不是“一改了之”。推動改造與物業管理、社區服務、養老托育等業態融合，引入專業運營主體，以停車費、廣告位、便民服務設施等經營性收入反哺后期維護。健全住宅專項維修資金歸集續籌機制，實現全生命周期安全管理。

□四川日報全媒體記者 曹凘源