江蘇省如皋市如城街道城南社區一處老舊小區改造后，管網堵塞、環境臟亂等問題消失，小區面貌煥然一新。 　　徐 慧攝（人民視覺）

近日，在江西省九江市湖口縣雙鐘鎮石塘小區，工人對老舊小區居民樓外立面進行施工作業。 　　吳 江攝（人民視覺）

《城市更新“十五五”規劃》明確了“十五五”時期城市更新工作的6方面、23項重點任務。 　　新華社發

　　中國城市數量已接近700個，擁有世界上最多的城市群。當前，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，打造更宜居、更安全、更舒適的城市成為發展新課題。

　　日前，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，對“十五五”時期城市更新作出部署。今起，本報推出系列報道，與您一同細讀“十五五”城市更新“任務書”。

　　——編 者

　　

　　“你家小區改造了嗎？”“你們加裝電梯弄完了嗎？”……如您留意，會發現很多住在城市老舊小區的住戶，這幾年常在討論小區改造的話題。

　　與人的身體類似，住宅小區也會變老、功能也會退化，需要定期檢查、修補。《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》）明確，持續推動城鎮老舊小區改造。“十五五”時期，將新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個。

　　哪些老舊小區將納入此輪改造？老舊小區改造，具體改什麼？

　　加電梯改管道，小變動關系居民生活大事

　　老舊小區，是指建成年代較早、建設標准較低、基礎設施老化、配套設施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區。

　　國家統計局和住房城鄉建設部發布數據顯示，中國在1980年至2000年間建成的老舊小區住宅建筑面積達80億平方米。這些小區建設時，恰逢中國市場經濟起步初期，商品房制度尚未完善，建筑規范標准參差不齊。伴隨時間推移，這些早年間建成的住宅小區存在的問題逐漸暴露。

　　有的小區，“面子”不好看。

　　上海蘆潮港地處沿海，這裡的老舊小區建筑，常年受鹽霧侵蝕。小區外牆皮剝落、屋面滲漏，是居民反映最強烈的“心頭病”。“老舊小區改造前，每逢下雨，總是‘屋外下大雨，屋裡下小雨’，牆皮浸潤了總往下掉，房子外觀很不體面。”家住蘆潮港某老舊小區的居民李大爺回憶道。

　　有的小區，設施規劃不夠完善。

　　“找個車位要在小區裡兜好幾圈，最后也不一定能找到，還得去家附近的路面停車場，停好車步行回家又有一段距離，很不方便。”來自安徽亳州的蔡艷，住在一個建於1998年的老舊小區裡，“買房時有私家車的人不多，所以同齡的老小區大多沒有預留充足的停車空間。現在基本家家戶戶都有車，停車難的問題就明顯了。”

　　還有的小區，“裡子”存在問題。

　　北京西城廣安門內街道有一處老小區，36歲的郭文華在這裡買了一套二手房。“我買的樓建於上世紀80年代，小區本身環境不錯，得房率也高，就是樓裡的上下水管老化嚴重，管道漏水、走水不好、地漏反味的情況經常發生。”郭文華說，希望上下水管改造能盡快推進。

　　這些老舊小區的弊病並非個例。中國城市規劃學會副理事長王凱表示，城市更新的任務中，優先級最高的就是民生類改造項目。目前，全國生活在老舊小區裡的居民還有約2億人。給老舊小區加裝電梯，讓老人便利下樓﹔給小區裡增加停車位，方便業主停車﹔加強設施規劃，讓兒童下樓后有身邊可及的游樂設施……這些看似微小的變動，實則都是人民群眾關心的大事。因此，老舊小區改造，迫在眉睫。

　　配套存隱患、改造意願強的小區，優先改

　　推進老舊小區改造，民心所向。針對老百姓住房的急難愁盼，《規劃》對居民居住環境改善提出了相應要求。

　　“做好城市更新工作，根本目的就是讓人民群眾生活得更方便、更舒心、更美好。”住房城鄉建設部副部長秦海翔表示，《規劃》從建設好房子、好小區、好社區、好城區四個方面，對提高居民居住和生活品質作了部署。其中，在好小區方面，將繼續實施城鎮老舊小區改造工程。

　　改造老舊小區，不只是刷刷牆、鋪鋪路這麼簡單。業內人士告訴記者，老舊小區改造工程通常包括三類：

　　首先是基礎類改造，主要指市政配套基礎設施改造提升，包括小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、道路等基礎設施改造。此外，還有小區內建筑物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修。

　　其次，完善類改造，指的是為滿足居民生活便利而增改的內容，涉及環境和配套設施改造、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

　　此外，提升類改造，是為了豐富社區服務供給、提升居民生活品質而做的改造，如改造或建設小區及周邊社區綜合服務設施，以及養老、托育、助餐等社區專項服務設施。

　　《規劃》提出，重點對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質實施針對性改造。具體包括改設施、改環境、完善管理等，基本覆蓋上述三類改造內容。

　　“在小區的設施上，要改造提升燃氣、供水、熱力、道路等配套基礎設施，支持具備條件的樓棟加裝電梯。在環境上，推進公共空間和配套設施改造，改善群眾的居住條件。在小區的管理上，要結合改造同步完善小區的長效管理機制，鼓勵引入物業服務，發動居民參與小區的管理，共同維護老舊小區改造的成果。”秦海翔說。

　　哪些小區會納入改造？《規劃》明確，結合實際合理確定改造對象范圍，優先改造市政配套設施存在安全隱患、居民改造意願強烈的小區。

　　“城鎮老舊小區改造是補齊城市居住短板、提升群眾生活品質的關鍵抓手。”中國城市規劃設計研究院副院長鄭德高說。推進老舊小區改造，要先開展好小區專項體檢工作，實施精准分類改造，建立“體檢—診斷—改造—評估”的閉環機制。在此基礎上，做好后續補基礎設施短板、提升居住環境品質、健全長效管理機制等方面工作，多管齊下優化居民居住質量。

　　資金有保障，還將帶動有效投資

　　老舊小區改造不容易。

　　難點一是一些改造工程“傷筋動骨”，尤其涉及入戶改造的，會在一定程度上對居民生活造成影響。如何協調居民意願、推進改造工作，需要下大功夫。

　　“實踐中我們發現，老舊小區改造施工最大的難點並非改造本身，而是如何與居民協商。”中建二局北京通州雲景裡舊改項目經理唐華告訴記者。

　　如何破局？項目團隊最終藥方是增添“樓棟管家”。“我們經過協商，選派了8名懂業務、善於溝通的施工人員作為專職樓棟管家，每人負責2棟樓的居民協商事宜。我們還開發了應用協商共建議事小程序，方便居民線上反饋問題。在小區內部，我們也建立了居民協調服務中心，讓居民隨時能和項目人員面對面溝通，既加強理解，也方便推進工作。”唐華說。

　　業內人士認為，順利推進老舊小區改造，除了施工方應加強與改造對象的溝通合作，還要健全長效管理機制，鞏固提升改造成效。

　　難點二在於資金。這些改造項目，誰來出錢？

　　“推進城市更新的錢，通常來自四個渠道。”王凱說。一是財政資金。通常來說，老舊小區改造、地下管網更新等基礎性投資，多年來都由財政出錢。二是金融機構、銀行，發專項債用於城市更新方面項目。三是社會資本，他們通過參與一些更新改造項目獲得收益。第四個是產權人，比如住戶參與自己老房的原拆原建等。

　　“十五五”時期老舊小區改造，資金也有相應保障。國家發展改革委固定資產投資司負責人關鵬表示，2025年，國家發展改革委設立中央預算內投資城市更新專項，重點支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等城市更新項目建設，2026年安排資金規模為970億元，推動改善居民居住條件，完善公共服務設施，惠及居民戶數約800萬戶。

　　推進老舊小區改造，背后也蘊藏著市場機遇。關鵬表示，在“硬投資”方面，“十五五”時期，將按照“統籌規劃，突出重點”“先急后緩，分步實施”的原則，優先支持城鎮老舊小區改造、城市危舊房改造等公共安全和民生保障類工程，更大力度服務民生。

　　“這幾年，明顯感覺到老舊小區改造需求提升，這為我們這類企業創造了新的增長機遇。”貴州中航電梯有限責任公司銷售中心主任劉琦說。《規劃》發布后，中西部地區的城鎮老舊小區將迎來一波更新，公司加裝電梯業務有望穩步推進。

　　“‘十四五’時期，全國累計開工改造城鎮老舊小區24萬多個，而‘十五五’目標定為11.5萬個，數量看似減少，但投資帶動性或將更強。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“此輪城市更新工作，不僅聚焦老舊小區改造常見的配套基礎設施提升，也強調推進完整社區建設，完善社區的養老、托育等公共服務，這些改造，有望帶來更大的市場增長空間。”