“好不容易搶到的！”3月9日上午，趙源華和幾位老友在油菜花海漫步。

趙源華是甘肅省平涼市人。今年初退休后，他以每月4500元的價格，在成都崇州市白頭鎮五星村租下一個小院，租期6個月。他說，小院是他在一眾候選房中精挑細選的結果。

趙源華這麼說，是因為四川的閑置農房數量不少。四川農業大學等機構估算，全省常年閑置農房數量達30萬—60萬套，若算上季節性閑置的，數量會更多。

今年的中央一號文件提出，探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式。事實上，自2018年起，四川就開始相關探索，嘗試讓城裡人的田園牧歌生活需求與鄉村大量閑置農房有效對接。

先行者的探索

為非村集體組織成員“開門”，擴大閑置農房交易范疇

大豆泡發、磨漿……2月9日上午，在位於五星村的手工豆腐體驗店內，店主鄭光雄指導前來研學的小學生制作手工豆腐。單是這一天，就有200多名游客在此體驗手工豆腐制作和豆腐宴。

鄭光雄的這家店，正是五星村首批被盤活的閑置農房。

鄭光雄來到五星村是2018年。這一年的中央一號文件首次提出，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。當年8月23日，成都市青羊區居民鄭光雄與五星村集體經濟組織、五星村居民龔學倫分別簽訂協議，獲得龔學倫的閑置農房使用權。

龔學倫說，自己早就在崇州市城區定居。此前曾有村外農戶和企業想要購買這套農房，但因政策限制無法成交。

擴大交易范圍的好處，體現在租金上。按照協議約定，租期15年，租金前5年為每年6萬元，后期逐漸遞增。這開了非本村集體組織成員農房使用權交易的先河。承租當年，鄭光雄斥資300萬元，將農房改造成手工豆腐體驗店，2021年底前收回成本。

此后6年多的時間裡，五星村4家閑置農房被出租給外來投資者，20多戶農房被改造成酒吧、餐館、農家樂和商店。面對越來越多的交易需求，崇州市有關部門和白頭鎮政府先后介入，明確五星村閑置農房交易要“統一規劃、統一改建、統一管理”。同時，整合涉農項目資金，對五星村村容村貌和農田景觀進行整體布局、打造，並配套公共服務設施。目前，五星村周邊12分鐘車程內，布局有三甲醫院、大型商場、菜市場及各類休閑娛樂設施。

改革帶來的活水，疊加景觀資源與公共服務資源的支撐，讓五星村成為網紅打卡點。去年，五星村接待游客近300萬人次，旅游綜合收入近9000萬元。

成功者的經驗

村集體經濟組織擔當“二傳手”，降低交易違法違規風險

五星村盤活閑置農房成功的經驗是什麼？五星村黨支部書記、村委會主任高志偉認為，關鍵是用好村集體經濟組織這個“二傳手”。

鄭光雄簽訂了兩份租房協議。與龔學倫簽訂的那份，主要約定價格、租期等。與五星村集體經濟組織簽訂的協議中，單是禁止事項就有兩頁。主要內容是：不得未批先建、未批先改﹔房屋改造不得超出原有宅基地范圍﹔不得建設別墅大院、私人會所等樓堂館所等。如違反上述協議，農戶有權廢止協議並追究承租者的責任。

“這等於加了一道防護。”四川農業大學教授冉瑞平解釋，在我國“三農”制度體系中，農房與農村宅基地高度捆綁，具有福利性質和社會保障等功能，產權呈現排他性特點。例如，為避免產權糾紛，不准非村集體組織成員對租用的農房擴建。今年的中央一號文件也重申不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地。

一方面，盤活閑置農房中存在諸多法律法規紅線﹔另一方面，維護自身權益能力較弱的農戶，拉農村集體經濟組織“入局”是最為現實的選擇。

在試點3年后，2021年，五星村把此前探索的做法制度化：村集體經濟組織作為“中間人”，面向村民承租閑置農房，面向客戶出租農房或者入股企業，從法律上避免了農戶與客戶的直接交易。

在高志偉看來，這樣做的好處，是村集體經濟組織能參與盤活閑置農房的交易全程，同時嚴格審核交易價格的合理性和交易條款的合規合法性，進一步降低交易過程及后續的風險。

“這對雙方都有好處。”省社科院研究員郭曉鳴表示，這樣做的好處有三：整合資源，實現閑置農房整體開發，提高交易價格﹔監督企業或個人在后續的改建、運營行為，避免擴建、重建房屋等違法違規行為﹔降低農戶與企業、個人直接發生糾紛的概率。“這是既能保護承租方，也能保護農戶的制度設計。”

疑惑者的期待

補齊基礎設施、公共服務、交易體系短板，盡快厘清交易雙方權益

“基礎設施完善、公共服務體系完備、鄉村產業興旺、村集體經濟組織強力支撐……”資陽市農業農村局農村宅基地管理科科長楊志用幾個關鍵詞為已盤活的閑置農房“畫像”。

楊志認為，並非所有的村庄都具備這些要素，也意味著不是所有的閑置農房都能助力村庄吃上“旅游飯”。

所言非虛。省社科院等多個機構調查顯示，鄉村旅游需求旺盛的城市近郊目前佔據全省閑置農房盤活的絕大部分。而未來，部分交通便利和公共服務體系完備的閑置農房的盤活方式，是抓住“銀發經濟”爆發的契機，用於城鎮退休職工下鄉養老、休假。其余地區的閑置農房，將用於當地農業產業發展的設施用房。

不過，從各地探索和實踐來看，四川還有諸多“作業”待補。

首先，補齊基礎設施和公共服務的短板。蛇年春節前，吉林省退休人員吳奇材退訂了樂山市的一處農房。因為當地位置偏遠且沒有公交車，對身患慢性疾病的吳奇材來說，看病、取藥很不方便。成都市大邑縣民宿從業者周家偉說，如果距離醫院、商場等車程超過15分鐘，閑置農房盤活的難度就會增加。

其次，完善交易體系。廣元市劍閣縣龍源鎮居民趙民說，隨子女進城定居后，他一直想盤活自家的二層小樓，但始終沒有找到下家和估價機構。這是交易體系缺失的結果。截至目前，全省最大的農村產權交易平台——成都農村產權交易所隻完成了7個市州分公司建設，並未覆蓋全省。

最后，也是最關鍵的是，明確交易雙方的行為邊界和權益。

“特別是個人或者企業拿到房子以后，能做多大程度的改造？房屋質量出問題了怎麼辦？”周家偉說，這些關乎市場主體盤活農房的積極性，但在法律法規層面仍屬空白。

農業農村廳相關負責人介紹，當前正積極組織對全省閑置農房情況摸底，並借助宜居宜業和美鄉村建設等，補齊農村基礎設施和公共服務方面的短板。同時，加快建設全省農村產權交易平台，推動形成閑置農房交易大市場，探索農房交易和產業培育新模式、新業態，盡可能讓更多閑置農房煥發生機與活力。

□四川日報全媒體記者 王成棟

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