案情簡介

　　廣安市居民梅某購買的成都某小區房屋經網簽備案並已裝修入住，卻因開發商涉債務糾紛被法院查封。梅某咨詢律師后，立即向查封法院提出了案外人執行異議，終獲解封，如願得到房屋產權。

　　在普通老百姓的認知當中，一旦和開發商簽了購房合同並在房地產管理部門辦理了“網簽”“備案”手續，那麼這套房子肯定就是自己的了，而辦理產權証只是交房后的時間問題。大多數老百姓不了解“網簽”“備案”“產權登記”之間究竟有著怎樣的聯系和區別。已經“網簽”“備案”甚至交房入住的商品房為什麼會被查封呢？一旦被查封應該如何處理呢？

　　律師說法

　　四川信和信（廣安）律師事務所高級合伙人涂春蘭律師介紹：“網簽”“備案”在本質上都是房地產管理部門為規范房地產企業的銷售活動，防止開發商“捂盤”“一房多賣”，讓房地產交易更加透明化而採取的行政管理措施。

　　《民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力﹔未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

　　顯然，“網簽”“備案”不屬於上述法條規定的法定登記行為，也就不具有物權效力，不會直接導致物權的變動。

　　所以，即使在購房者與開發商之間已經簽訂了購房合同，辦理了“網簽”“備案”，甚至已經交房入住的情況下，隻要開發商還沒有依法辦理過戶登記手續，該房屋的所有權就未發生轉移，開發商的債權人可能向法院申請查封。

　　《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同﹔（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋﹔（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

　　因此，涂春蘭律師提醒，根據法律規定，對於滿足上述條件的房屋被查封的購房者，可搜集有關証據向採取查封措施的法院提出案外人執行異議申請，以便盡快解除對該房產的查封並停止執行。

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