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地产大鳄趁机抄底 成都酝酿楼市“大反攻”
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时间:
2008-7-21 10:59:44 编辑: 高燕
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来抄底的大鳄，来考察的大佬，主管部门的专家，其他城市政府的观察员，各路人马汇聚成都。或许，成都这个“典型”环境下的“非典型”市场，正在拉开地方政府救市的一轮序幕。
成都这个经历了汶川大地震考验的城市，正成为开发商酝酿楼市大反攻的第一个战场。
2008年7月18日，由40多位一线地产商负责人组成的“大佬团”开赴成都，与他们同行的是10多位来自住房和城乡建设部的专家。他们为寻找楼市破冰之法而来。但实际上，已经有一批大鳄先期登陆，以国资开发商为代表，挥舞数十亿元钞票，暗潜蓉城，低价抄底。
大鳄抄底
“我们接受了超过3家企业的看地委托，他们都是国资开发商，平均每家手里至少筹集了10多亿元资金，准备寻找合适的地块抄底。”说这话的是一家知名地产代理机构的成都负责人，因为代理销售的关系，他们可以顺道帮开发商看地。
位于成都刃具厂附近的300余亩地，备受“探员”的青睐。不过，成华区政府负责接待的官员所透露的底线却让他们有所顾忌。这块地的拆迁成本为880万元/亩（楼面赔付价为每平方米12000元左右）。换言之，政府的心理底线至少在900万元/亩以上。
负责前期勘察的“探员”一合计，这块地的地价并不比2007年地价高峰期便宜。2007年7月20日，香港信和（0083.HK）以总价约41亿元竞得的成都沙河地王就近在咫尺。彼时，经过近百回合的厮杀，每亩单价为1130万元。“如果经过招拍挂的话，这块地的代价不会像想象的那样低。”这位“探员”说。
记者了解到，成都市城区旧城改造后整理出来的土地，往往会被地方政府贴上两个对比物，一个是邻近土地的成交价和拆迁整理成本。由于城区内拆迁安置成本相对于2007年房价高企时并未降低，开发商要想在这类土地上“抄底”并不现实。
“其实开发商更熟悉其中的游戏规则。”上述代理机构负责人告诉记者，特别是国资地产开发企业的负责人，对地方政府的心理甚为熟悉，地方政府也对之敬若上宾。之所以需要中间机构进行“探底”，就是为了在后期与地方政府的谈判中摸清“命门”，增加成功率。
最先用这个方法尝到甜头的，是以开发鸟巢、奥运村等奥运工程一举成名的国奥投资。6月2日，他们悄无声息地出现在成都双流土地市场，以7亿元总投资拿下300余亩地。
据悉，这批潜伏在成都寻机“抄底”的国资地产商还包括中粮地产、中房集团等国资大鳄。仅保利集团目前进入实质性谈判的新项目就在三个以上，包括原有项目的启动，据说保利为成都市场准备的资金就在百亿元左右。
拯救“青蛙”
除了直接从政府手里拿地，潜伏的大鳄们还试图从市场上直接收购。在楼市面临10年来最大的困境时，他们看到了机会。
“5·12”汶川大地震之前，成都楼市正在经历着4月春交会之后的“小阳春”。可是汶川大地震彻底击碎了这种乐观情绪，成都楼市进入了前所未有的极端生存环境中。土地和楼市一度双双出现“零成交”的场面。“宏调政策像温水煮青蛙，地震后，我们更真切地感受到了随水温升高而迫近的死亡威胁。”成都一位开发企业的老总这样形容。“青蛙”们在2007年为成都市贡献了45.26%的财政收入，是绝对的支柱产业，地方政府当然不忍心让他们死去。
于是，成都市政府在6月15日出台了“促进房地产恢复发展”的文件，文件以财政补贴购房者、延缓土地税、鼓励银行放贷和开发企业转让土地等为核心内容。半个月后，国务院通过“安置意见”：灾区置业首付一成，利率六折。
“新政给房企带来一个非常大的机遇，其中关于土地更名、加密、协议转让这一条优惠政策，比其他的政策都更实在。”成都置信集团总经理黄晓进认为，获得了政策上的支持后，资金紧张的开发商可以通过土地转让或者联合开发进行“抱团取暖”。
新鸿基地产（00016.HK）7月11日发布公告称，将2007年底取得的成都“攀成钢”商住发展项目60%股权原价转让给恒基地产（00012.HK）和九龙仓（00004.HK）。2007年12月17日，新鸿基以约31亿元价格（以底价1200万元/亩成交）取得该幅土地，至今尚未开工，新鸿基就为该项目垫支了约23亿元。由于郭氏家族内部意见分歧过大，该项目不得不原价“相让”。
上述代理公司负责人告诉记者，在宏观政策并未全面放松的情况下，开发商面临最大的问题就是土地盘活的问题。成都市出台政策促进开发商之间“流转”土地，实际上就是要做到内部消化。据他透露，只要是“干净”的土地，很容易吸引“有钱人”的眼球。“这次来蓉的开发商中，不少就是为地而来。”
救市样本
据记者了解，实际上，此次规模庞大的开发商考察团和建设部专家到成都，除了常规议程外，一个重要任务就是考察新政对市场刺激的效果究竟能有多大。“以备其他城市作为救市的参考。”
政策刺激下的“抄底”购房和买地潮也是关注重点。由于政策的利好，成都楼市遭受的困境实际要比深圳、武汉等城市小得多。
相关数据显示，成都楼市进入7月以来，住宅日均成交量约为250多套，超越了“5·12”之前的水平。没有出现明显的购房者拒绝还贷和开发商因土地成交款无力支付而退地的现象。
“政府首先通过出台政策刺激购房者购房和开发商盘活土地，再通过控制土地出让节奏让人感觉到‘地紧楼缺’，形成市场平衡。”上述代理公司负责人告诉记者，天天在土地与楼盘上转悠的他们明显感受到，政策将在一定程度上起到稳定房价和房地产市场的作用。“伴随着2007年高价土地项目的陆续开发入市，考虑到土地成本，楼价必然走高，这样便可消除购房者对房价崩盘的恐慌情绪。”他说。
实际上，也就是土地出让金的陆续到期和购房者持续看空的心态扼住了开发商的喉咙。
据四川建设厅的一位消息人士向记者透露，建设部曾多次讨论过，在金融从紧的大政策暂时不能松的情况下，稳定房价“还得靠下面来解决”。
“通过购房政策和土地政策的调整，我们发现购房者买房和开发商拿地的刚性需求依然庞大。”上述消息人士告诉记者，要避免楼市恐慌进一步击穿市场底部，地方政府该做的就是出台政策，维护市场稳定。
记者注意到，此次来蓉的“考察团”中，除了开发商和专家外，还有数位来自深圳、上海等部分城市的房地产主管部门官员。或许在他们的心中，成都这个“典型”环境下的“非典型”市场，正在拉开地方政府救市的一轮序幕。“这得取决于各路人士对成都新政后市场表现的判断和中央相关部门的认可。”上述四川建设厅人士说。张明
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