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四大因素促成买房好时机 成都楼市已经触底?
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时间:
2008-7-18 10:35:40 编辑: 高燕
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如果用“疯狂”来形容2007年火爆的楼市氛围，任何人都不会觉得过分。2007年9月27日，新政出台，银根紧缩，之后楼市便销售大幅萎缩，卖方市场回归买方。业内人士纷纷推断：“2008年将是房地产市场回归理性的一年，也是开发商最难熬的一年。”随后5.12地震“突袭”成都，整个市场陷入重新洗牌阶段，到处都充斥着彼此起伏的降价呼声，过去低价地块剩余的存量房以“特价房”、“限价房”的形式大量出现。根据尺度地产的一份调查资料显示2008年1-6月,成都市新开住宅的整体均价为5836.8元/平方米，这一数据也说明了08年的市场已经开始回归理性。
然而不少购房者依然还在等待，随着一系列的客观因素都决定了目前的房价必将在市场稳定之后开始上浮。前期土地供应出的低价存量房会在明年消化殆尽。新项目将再次抬起整个市场的现有价格。现在也正是最佳的购房阶段，如果还在持币观望，只怕将会错失这个良机。
因素一
新土地成本高 价格再降已难
随着06年及以前低价地块留下的“存量”房越来越少，07年的中高价地块项目将逐渐面世，必然会出现价格的上涨。而现在这个逐渐筑底的市场，将是购房者最佳的买方时间。
根据星彦地产提供的最新调查数据显示，07年以来星彦地产对成都市主城区成交的85宗城镇混合住宅用地的楼面地价进行了统计，楼面地价在2001-3000元/平方米的地块超过了三成半，是比例最大的区间段；同时3001-4000元/平方米和4001-5000元/平方米也分别占到了19%和12%；5001元/平方米以上也占到了12%。楼面地价在2000-5000元/平方米的项目占主要部分，比例达到了65%，而2000元/平方米以下的地块数量仅占到22%。根据楼面地价显示，结合目前的建造成本，这些项目主要成本都已达到4000-6000元/平方米。
“不少的现房从去年底到今年一直在不断增加，因为新政的影响，其销售进度远小于开发的速度，所以现房越来越多。而这些“存量”房等待的是一次刚性需求的集中爆发。现在不少楼盘的价格已经回到了去年没有涨价的时候，再降的空间已经不大。而新开的楼盘迫于建材等方面的影响，必然会出现价格的上涨。” 清TOWN房产策划总监孙铮认为。
一位业内人士分析认为：“与2007年开发商想着如何赚取更多的钱相比，新政之后开发商则开始想着如何生存下去。面对着过去剩余的低价土地逐渐销售殆尽，降价行为必然会在筑底阶段结束。伴随着新楼盘的面世，整体市场价格必然会出现强制性上涨。”
随着06年及以前低价地块留下的“存量”房越来越少，07年的中高价地块项目将逐渐面世，加之建材成本的不断攀升，必然会出现价格的上涨。而现在这个逐渐筑底的市场，将是购房者最佳的买方时间。
因素二
建安成本居高不下 价格上浮必然
目前成都房地产项目的建安成本按2500元/平方米，楼面地价按照3500元/平方米计算，再加上营销费用、营业税收等费用，就算不再加入开发商的利润和抗震度数的提高所带来的建材相应增加，也能达到6000/平方米以上的价格甚至更多。
除开土地成本，建安成本的高居不下，也是未来价格上涨的主要原因之一。星彦地产分析，从2007年6月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都以13%左右的速度上涨，开发商面临较大的成本上涨压力。特别是2008年以来，建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势。
如钢材从年初的4700元/吨左右上涨到了5月份的近6000元/吨左右，水泥也从年初的390元／吨涨到了600多元每吨，成都建筑市场的人工成本已经比去年同期上涨了20%。据测算，目前房屋每平方米的建安成本上涨了200元左右，涨幅在20%左右。随着灾后重建工作的进一步推进，对建材及人力的需求量将会大增，对房地产市场来说，面临着前所未有的成本上涨压力。
成都一开发商负责人表示：“从去年年底开始，建材的价格就出现了多年以来少有的大涨，钢材的平均涨幅也在15％以上,而钢材的涨价还将引发水泥等其他材料的联动涨价，所以对房地产建筑和安装成本将有非常显著的影响,另外汽油价格的上涨导致运费也大幅上升,再加上去年拿地的价格普遍偏高，这些成本必然将最终转嫁到消费者身上。”
如果我们粗略的计算一下，根据目前的市场的情况，建安成本按2500元/平方米、楼面地价按照3500元/平方米计算。再加上营销费用、营业税收等费用，就算不再加入开发商的利润和抗震度数的提高所带来的建材相应增加，也能达到6000/平方米以上的价格甚至更多。
在这样的情况之下，现在市场上出现的房源已经无限接近触底价格，然而随着这些低成本的存量房一旦销售殆尽，价格必然会出现强制性上涨，市场也将正常出现恢复性上涨，筑底过程将会结束。
因素三
供需恢复 刚性需求加大消化
刚性需求必然会加快市场中低价存量房的销售进度，也在市场开始筑底的同时，为即将到来的上涨埋下了伏笔。
“地震之后将加速成都房价回归理性，也将奠定下一步楼市长期上涨的基础。”某业内人士表示，随着正常生活的恢复，地震带来的影响几乎已经消失，刚性需求恢复明显。根据仲量联行上半年地产市场回顾显示，地震之后低楼层和低密度建筑更受购房者欢迎，购房者对房屋质量、安全性以及房屋结构的关注度提升,震后短期时间内表示延迟购房的受访者也开始逐渐恢复购买需求。
“因为地震的原因，一部分的外来购房者放弃了在成都购房的计划，但是与之相反的另一方面，受到地震影响，推迟换房、结婚、包括部分灾区的购房者将成为目前刚性购买力的主力军。”仁智地产山传海这样分析。
而根据世家机构（2008年6月30到7月6日）数据分析，本周成都市商品房成交套数为1176套，成交面积为103155.22平米，成交套数环比上升了9.7%。在地震之后的几周时间，虽然成交量并不大，但是都有平稳上升的势头。
“地震之前，我们推出的小户型每天能达到10组以上，地震之后一度只有2到3组，而最近又恢复了10组左右。像四月份推出的200套投资户型，现在已经卖出了100多套。”熙城国际销售负责人吴昌华告诉记者。
除开换房者，灾区的购房者也将是现房的需求者，现在不少的楼盘都对灾区来的购房者开出了不菲的优惠条件，只要有相关的证明就能得到相应的优惠则策。面对这样的情况红星国际冯珏分析：“目前从灾区到成都购房的刚性需求，大都是都江堰、崇州等重灾区的人，但是这些人之中，还是必须要有购买力才行，而他们只要满足在蓉的购买能力，肯定不会一直在呆在灾区。相比成都购房自住的人来说，它们的购买需求显得更加强烈。”
随着新政的影响，刚性需求就显得尤为重要，而目前强制性换房和购房的两类新刚需加入，必然会加快市场中低价存量房的销售进度，也在市场开始筑底的同时，为即将到来的上涨埋下了伏笔。
因素四
城市价值凸显 地产走势利好
虽然受到地震影响，但成都宜居地位仍然稳在，伴随着资本的流入将会让成都得到有更多的发展机会。
“地震虽然给四川人民带来了巨大的灾难。但是不得不承认在灾难的背后，也给成都带来了发展的机遇。不少开发商表示，地震带来的负面影响正在消退，取而代之的是上升的成交量和政府的各种利好政策扶持。
6月15日，成都市正式出台《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,该意见不仅给开发企业了大力支持，更是从贷款优惠、购房减免税收、降低入户门槛等方面给予了购房者更多的鼓励。
面对成都灾后的发展前景，清TOWN房产孙铮表示：“地震之后，不光是我，还有我周围的朋友都十分看好成都。其实，温哥华、大坂等国际宜居城市一样发生过地震，但是地震之后这样城市依然保持良好的发展。所以我们不能因为一次灾难就否认它们做为优秀居住城市的价值。”而仲量联行的资料也同样应证了这一观点。虽然地震对成都经济的运行和房地产行业的发展均有所冲击，短期内会出现房地产交易萎缩的现象，但长期来看，市场受突发事件影响不大，投资者和开发商多着眼于对市场的长期投资，地震并未改变他们投资成都和西部的计划。投资依然旺盛。
红星国际冯珏分析：“地震之后成都的居住和发展价值是仍然存在的，只是需要一定的时间来恢复。因为就成都其自身的定位来说就比较高。震后伴随着金融、资本的流入将会让成都得到有更多的发展机会。”另外冯珏也认为，国内外的不少大型城市都遭遇过地震的洗礼，但是随着其灾后重建以及政府的扶持，都为这些城市带来了大量的发展机遇。而成都其本身并没有受到地震太多的影响，所以发展的机会更大。
“成都虽然受到地震影响，但其宜居地位仍然稳在，城市价值丝毫没有减退，目前地产及其它受影响的行业困境只是暂时的。地震后，成都已成为全国乃至全世界关注的焦点，大量的资金流入让有志在成都发展的开发商信心十足。成都的发展速度将更佳迅速。” 青TOWN房产孙铮表示。
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