近日，踏入达州市达川区三里坪街道店子梁二小区，敞开的住户门里尘土飞扬，各式装修声扑面而来——电钻的锐鸣穿墙而过，铁锤敲打声沉闷有力，板材搬运的摩擦声、工人的吆喝声交织在一起。这嘈杂却鲜活的声响，满是大家装点新居的热切期盼。

67岁的蔡永昌介绍他的装修计划。韩青化祎摄

在一间尚未完全装修完毕、但已明亮通透的新房里，67岁的蔡永昌正向大家介绍整个新房的布局规划。窗外，是整洁的小区道路和正在完善的绿化景观，记忆中那个墙体斑驳、管线如蛛网般杂乱的“老地方”已恍如隔世。

“真是没想到，这辈子还能住上这么好的电梯楼房！”蔡大爷脸上是掩不住的笑意，“多亏了政府的好政策，我们老百姓没花太多钱，老房子就变新房子了，面积还大了，配套全都有。满意，非常满意！”

蔡大爷的满意源于一笔清晰的账，原先230平方米的老旧房屋，如今置换成3套100余平方米的崭新电梯住宅。根据达州市创新的危旧房改造政策，他仅需为等面积部分支付30%的建安直接费，超出部分按梯度计价，最终总花费约41万元。而小区市场评估价已达每平方米近5000元。“以前那房子，又旧又破，住着担心。现在心病彻底没了。”他说。

店子梁二小区改造前原貌图。达川区委宣传部供图

蔡大爷的“心病”，曾是店子梁二小区147户、400余位居民共同的焦虑。这片位于达州市达川区南城核心区的老旧房屋，大多建于上世纪八九十年代，64栋建筑中，C、D级危房占比过半。地基下沉、墙体开裂、楼顶常年表演“水帘洞”，是这里的生活常态。更棘手的是，由于建筑布局混乱、基础设施匮乏，简单的修补加固治标不治本，加装电梯、规划车位、提升环境等现代化居住需求更是无从谈起。

改变，需要一把既能解开复杂产权死结、又能平衡多方利益诉求的“钥匙”。这把“钥匙”，在2023年9月达州市启动“中心城区危旧房改造三年攻坚行动”后，被达川区找到了。

改造前社区干部深入居民家中宣讲危旧房改造政策。达川区委宣传部供图

面对辖区194栋、超34万平方米危旧房的沉重压力，传统由政府大包大揽的征拆模式难以为继，单纯市场开发又因利润微薄且纠纷复杂而令企业望而却步。经过反复调研和借鉴创新，达川区探索出“党政引导、群众主体、社会协同、自求平衡”的“以旧换新”模式。店子梁二小区成为四川省首个“以旧换新”原址重建的“试验田”。

“关键在于角色的重新定位。”达州市达川区住建局危旧房改造办公室负责人梅江钟详细解读，“政府不再大包大揽，而是转为引导者和服务者，群众从被动等待安置变为改造的主体，全程参与决策、设计、监督。”

建成后的达川区三里坪街道店子梁二小区。达川区委宣传部供图

这一模式最精巧的设计，在于居民出资的“梯度方案”：等面积置换部分，居民仅承担建安直接成本的30%，大大降低了获得新房的门槛；对改善性需求（超出原面积20%以内），按建安成本价购买，体现了公平与鼓励；只有对享受型需求（超出20%以上部分），才参照市场价格。这一设计，既保障了群众基本居住权益的“托底”，又满足了改善愿望，更彻底扭转了部分人“借拆迁一夜暴富”的预期，让改造回归“居住属性”本源。

在高效协调机制保障下，店子梁项目跑出了“加速度”：10天完成全部147户协议签订，3天完成搬迁腾空，20天完成规划审批。项目建设中，承建方运用BIM技术优化流程，工期压缩近四分之一。“2025年7月，项目提前5个月分房，新建的A、B两栋楼提供214套住房，还配建地下车位、社区党群服务中心、社区工厂、老年活动中心等全方位设施。”梅江钟介绍。

店子梁二小区配套的社区工厂。韩青化祎摄

就在店子梁居民陆续乔迁新居之际，位于达川区秦巴大道南侧的华西·央境项目也传来了首批房源交付的喜讯。与店子梁的“小而精、原址重生”不同，华西·央境展现的是另一幅“大而全、有机更新”的图景。

作为达州中心城区危旧房改造三年攻坚行动的首个先行示范工程，该项目总占地约138亩，总投资18亿元，规划总建筑面积近40万平方米。11月28日交付的A区首批次房源，为450户家庭开启了新生活。项目不仅建设住宅，还同步规划了商业、广场、景观等综合配套，旨在通过对连片危旧区域的系统性重塑，提升整个片区的城市功能和形象。

“参与达州城市有机更新，对我们而言不仅是商业项目，更是一份社会责任。”华西·央境项目总孙文建表示。面对如此大规模的复杂改造，项目团队始终坚持“民生为先、质量为本”，与政府部门紧密协作，在安置补偿、规划设计、施工建设等各环节精益求精。“未来我们将继续严把质量安全关，全力推进后续项目建设，为达州城市更新贡献国企力量。”

华西·央境的实践，证明了在有条件的片区，通过市场化手段引入优质企业，进行规模化、综合性的城市更新，能够有效改善城市面貌、补齐功能短板、激发区域活力。它与店子梁二小区的模式互为补充，共同构成了达州危旧房改造“因地制宜、分类施策”的多元化解法。

达川区省建十五司达州基地项目一栋栋楼房交付。达川区委宣传部供图

从点到面，达州的探索已结出硕果。截至目前，达川区已完成包括店子梁二小区在内的5个危旧房改造项目，惠及居民9500余人；省建十五公司片区一期等项目已实现“交房即交证”；另有7个项目正在加快推进，预计将再惠及群众1.2万人。全区累计完成投资约20亿元。这套以“以旧换新”为核心、强调群众主体、多元共担的创新模式，因其显著的民生效益和可持续性，被国家住建部向全国推介，并入选四川省改革典型案例。

达州的实践，其深远意义在于提供了一种超越单纯物质空间更新的治理思维。它证明，在地方财政压力凸显、房地产市场转型的背景下，通过深刻的机制创新，能够破解危旧房改造这一长期性、复杂性民生难题。其成功的关键，在于始终将“人”放在中心位置——尊重民意、发动民智、保障民利；在于坚持实事求是、分类施策的务实精神；在于构建了政府、市场、社会、群众权责清晰、利益共享的协同治理新格局。

当越来越多像蔡大爷一样的居民，从“忧居”的焦虑中走出，在“优居”的期盼中绽放笑容，改变的不仅是他们的生活品质，更是一座城市的发展底色与温度。达州的经验，为众多面临类似挑战的城市提供了可借鉴、可复制的生长路径：城市更新，本质上是人的更新；只有真正以人为本、创新机制，才能让老旧城区焕发持久活力，让发展成果最公平、最真切地惠及每一位百姓。

目前，作为四川省首批城市体检、城市更新"双试点"城市，达州已成功入选省级城市更新行动重点城市，并被列为国家第二批城中村改造政策支持城市；创新推行危旧房改造“以旧换新”模式，启动项目29个，帮助2.7万户家庭实现“新居梦”；完成2190个老旧小区改造，惠及居民23万余户，加装电梯1928部，新增“一老一小”服务设施、充电桩等1.9万余处；城镇污水处理设施全覆盖，污水收集率从33%提升至72.35%，中心城区黑臭水体全面消除。

展望“十五五”，达州住建系统将深入贯彻落实中央、省委和市委决策部署，持续推动城市结构优化、功能完善、品质提升和治理增效，努力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。（江玲、陈小平、韩青化祎）

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