案情简介

　　广安市居民梅某购买的成都某小区房屋经网签备案并已装修入住，却因开发商涉债务纠纷被法院查封。梅某咨询律师后，立即向查封法院提出了案外人执行异议，终获解封，如愿得到房屋产权。

　　在普通老百姓的认知当中，一旦和开发商签了购房合同并在房地产管理部门办理了“网签”“备案”手续，那么这套房子肯定就是自己的了，而办理产权证只是交房后的时间问题。大多数老百姓不了解“网签”“备案”“产权登记”之间究竟有着怎样的联系和区别。已经“网签”“备案”甚至交房入住的商品房为什么会被查封呢？一旦被查封应该如何处理呢？

　　律师说法

　　四川信和信（广安）律师事务所高级合伙人涂春兰律师介绍：“网签”“备案”在本质上都是房地产管理部门为规范房地产企业的销售活动，防止开发商“捂盘”“一房多卖”，让房地产交易更加透明化而采取的行政管理措施。

　　《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　显然，“网签”“备案”不属于上述法条规定的法定登记行为，也就不具有物权效力，不会直接导致物权的变动。

　　所以，即使在购房者与开发商之间已经签订了购房合同，办理了“网签”“备案”，甚至已经交房入住的情况下，只要开发商还没有依法办理过户登记手续，该房屋的所有权就未发生转移，开发商的债权人可能向法院申请查封。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　因此，涂春兰律师提醒，根据法律规定，对于满足上述条件的房屋被查封的购房者，可搜集有关证据向采取查封措施的法院提出案外人执行异议申请，以便尽快解除对该房产的查封并停止执行。

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