限购半月 成都城南楼市正理性回归

2016年10月20日08:02  来源:华西都市报
 
原标题:限购半月 成都城南楼市正理性回归

制图阎语含

  华西都市报记者罗其

  随着七天长假和七天工作日的结束,距离10月1日成都深夜出台楼市限购新政已经半月有余,作为本轮量价齐升的“傲骄”区域,一度一房难求的天府新区在遭遇当头棒喝后,开始从疯狂上行重回理性。也有一些项目,由于把握住了限购前的那一波较好的行情,目前并无新的房源推出。

  记者从多个售楼部打探得知,新政细则出台后,虽然成都楼市人气依然较旺,但观望情绪弥漫,虽然目前房价未见明显的松动迹象,但大多数项目的成交量明显开始回落。不可否认的是,在炒房投机行为被有效抑制的背景下,城南楼市理性回调的迹象日趋明朗

深夜禁令

重启限购楼市新政温柔一刀

  随着全国楼市的普遍性上行,成都虽然地处不同区域,位于不同的城市层级,但对于楼市向暖却显示出超乎寻常的心有灵犀。锐理数据显示,2016年1月—2016年8月,成都主城区备案均价一直处于上升态势,与2015年同期相比上涨19.6%。截至9月18日,主城区9月的备案均价已达11930/㎡,已超过8月。短短数个月内,个别项目单价最高上涨了8000元/㎡,涨幅高达47.6%。

  10月1日深夜,一纸限购令让整个市场有些措手不及:成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

  此外,新政还规定:商品住房申报价格明显高于周边楼盘的,价格主管部门会同相关部门对价格进行核实后,方予受理商品房预售许可、现售备案申请;同一项目分期建设销售的,价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。严格商品住房合同网签备案管理,严禁期房转让,商品住房合同网签备案后,不予变更、注销。

  这一新政虽然被业内解读为“温柔一刀”,但政策性的影响还是给成都楼市蒙上了一层不确定的面纱。

实地探访

价格坚挺观望弥漫成交下降

  10月17日,距离限购已经半月有余,万达天府1号售楼部依然人来人往。“十一黄金周前,我们平均每天的来访量高达上百组,有时,周末更是达到好几百组。虽然目前我们的人气还是不错,但整体而言,节后的来访数量明显不如之前。”一位售楼人员告诉记者,万达天府1号尚未开盘,还无法谈及限购对项目的影响。“我们项目属于改善型产品,针对的目标客户本就是城市精英一族,这个群体对限购后首付的提高并不敏感。对他们来说,买到自己中意的房子才是最重要的。”

  作为扛起城南改善大旗的龙湖·九里晴川,是本轮楼市上涨行情的见证者,更是参与者。“我们的项目启动得比较早,算得上是城南为数不多的几个自始至终经历了本轮楼市上行全过程的项目。”一位销售人员透露,限购后,该项目还是在一定程度上受到了影响,成交有所下降。但有别于其他项目的是,该项目面市较早,先后几批次推出的房源均获得了良好的市场口碑,这让整个项目的销售工作看上去如水到渠成般自然而然。

  作为身处大源腹地的项目,北辰香麓一开始就因北辰实业在城南土拍市场连下三城而备受关注。目前,该项目一批次房源已经全部售罄,二批次推出时间待定。“在限购前,我们的房子就卖完了,目前真是无房可卖。”该项目营销负责人分析说,本次限购比预想的来得要早一些,虽然目前看不出新政对项目有什么实质性的影响,但理论上讲,肯定会造成市场的观望情绪,从而对项目二批次销售产生影响。记者了解到,该项目曾公开拒绝了多起炒房团的投机行为。

  通过对城南超过20个项目进行走访,记者发现,虽然新政实施已逾半月,也对目前城南项目造成了或大或小的冲击,无一例外,但截至目前,尚没有一家开发商公开宣称对目前房价进行调整。正如城南某知名楼盘负责人所说,“现在观望是相互的,一方面,购房者在观望,期待房价回落;另一方面,开发商也在观望,内心深处,没有一家公司愿意在这个时候率先下调房价,一是购房者‘追涨’心理,二是降价将引发之前购房业主的不满。特别是把握住国庆前那一波行情的,基本上已经等同于全年任务提前完成,在这个时候,更会选择按兵不动。”

新政影响

行业心态 从高歌猛进到合理回调

  仅9月24日、25日两天,据锐理数据统计,成都区域就有18个楼盘开盘或推新,这是近年来成都楼市开盘和推新最集中的一次。其中,金房玺座开盘推出高层房源120套,当天认购96套,开盘认购率80%;融创观玺台开盘推高层房源450套,当天销售313套,认购率69.6%;招商大魔方开盘推出高层房源145套,当天认购126套,开盘认购率86.9%;中海熙苑开盘推出中高层房源共253套,当天认购214套,开盘认购率84.6%……

  截至10月14日15:00,锐理数据监控到的成都市场周末开盘项目有5个,且推货量普遍不大,与9月24日、25日相比,开盘项目数量锐减七成以上。据不完全统计,这个周末,城南只有麓湖生态城和铁狮门麓岭汇两个项目开盘。铁狮门麓岭汇本次开盘推出高层房源共55套,218-246平方米,截至开盘当天13:00销控认购24套,本次开盘认购率为43.6%。

  锐理数据分析,自2014年开始,成都楼市月均开盘约25个,本次周末开盘数量有下降。但全国楼市“限”字当头,在不排除政策仍有可能继续加码的情况下,因“想对策”而放缓推货节奏的开发商不在少数,无论开盘活动还是成交量短期内的陡然下降,都属正常反应。这也说明,随着供应量的合理回调,整个行业对市场发展、营销动作、价格策略等方面都开始回归理性。

未来走向

价格企稳限购抑制投机行为

  西南财大副教授刘璐分析,限购前楼市的火爆,除了本地改善市场异军突起,来自全国的投资客也起到了推波助澜的作用。“在部分一线城市和新一线城市重新实行限购政策后,‘热钱’将被迫寻找新的投资入口。”

  刘璐认为,二套房首付提高到40%,属于降低杠杆的常见政策,相对于其他城市60%、70%的要求,40%算是非常温和的。而“严格商品住房合同网签备案管理,严禁期房转让,商品住房合同网签备案后,不予变更、注销”对商品房销售中的很多不规范行为做出了规定,特别是对短线炒房的群体会形成较大的约束,有效抑制投机行为。

  业内有声音认为,被定位为国家中心城市的成都,自贸区已获批,将为城市的未来无限加码。短期来看,像成都这样人口净流入、GDP增速超过全国平均水平、商品房销售周期比较健康的二线城市,房价仍然有上涨的条件和机会。世联数据显示,成都租金回报率达5.5%,亦高于同期房贷利率,为省会城市中为数不多可实现以租养供的城市。

  锐理战略研究中心总经理郭洁表示,之前,成都楼市出现了“不均衡”上涨,南门板块改善性住房涨幅明显。“由于外地投资客涌入和本地恐慌情绪释放相叠加,部分楼盘的涨幅已明显超出合理的范围。接下来,成都楼市仍有结构性上涨的机会,影响因素依次为区位、板块以及产品。”

(责编:李强强、高红霞)