近日，踏入達州市達川區三裡坪街道店子梁二小區，敞開的住戶門裡塵土飛揚，各式裝修聲扑面而來——電鑽的銳鳴穿牆而過，鐵錘敲打聲沉悶有力，板材搬運的摩擦聲、工人的吆喝聲交織在一起。這嘈雜卻鮮活的聲響，滿是大家裝點新居的熱切期盼。

67歲的蔡永昌介紹他的裝修計劃。韓青化祎攝

在一間尚未完全裝修完畢、但已明亮通透的新房裡，67歲的蔡永昌正向大家介紹整個新房的布局規劃。窗外，是整潔的小區道路和正在完善的綠化景觀，記憶中那個牆體斑駁、管線如蛛網般雜亂的“老地方”已恍如隔世。

“真是沒想到，這輩子還能住上這麼好的電梯樓房！”蔡大爺臉上是掩不住的笑意，“多虧了政府的好政策，我們老百姓沒花太多錢，老房子就變新房子了，面積還大了，配套全都有。滿意，非常滿意！”

蔡大爺的滿意源於一筆清晰的賬，原先230平方米的老舊房屋，如今置換成3套100余平方米的嶄新電梯住宅。根據達州市創新的危舊房改造政策，他僅需為等面積部分支付30%的建安直接費，超出部分按梯度計價，最終總花費約41萬元。而小區市場評估價已達每平方米近5000元。“以前那房子，又舊又破，住著擔心。現在心病徹底沒了。”他說。

店子梁二小區改造前原貌圖。達川區委宣傳部供圖

蔡大爺的“心病”，曾是店子梁二小區147戶、400余位居民共同的焦慮。這片位於達州市達川區南城核心區的老舊房屋，大多建於上世紀八九十年代，64棟建筑中，C、D級危房佔比過半。地基下沉、牆體開裂、樓頂常年表演“水帘洞”，是這裡的生活常態。更棘手的是，由於建筑布局混亂、基礎設施匱乏，簡單的修補加固治標不治本，加裝電梯、規劃車位、提升環境等現代化居住需求更是無從談起。

改變，需要一把既能解開復雜產權死結、又能平衡多方利益訴求的“鑰匙”。這把“鑰匙”，在2023年9月達州市啟動“中心城區危舊房改造三年攻堅行動”后，被達川區找到了。

改造前社區干部深入居民家中宣講危舊房改造政策。達川區委宣傳部供圖

面對轄區194棟、超34萬平方米危舊房的沉重壓力，傳統由政府大包大攬的征拆模式難以為繼，單純市場開發又因利潤微薄且糾紛復雜而令企業望而卻步。經過反復調研和借鑒創新，達川區探索出“黨政引導、群眾主體、社會協同、自求平衡”的“以舊換新”模式。店子梁二小區成為四川省首個“以舊換新”原址重建的“試驗田”。

“關鍵在於角色的重新定位。”達州市達川區住建局危舊房改造辦公室負責人梅江鐘詳細解讀，“政府不再大包大攬，而是轉為引導者和服務者，群眾從被動等待安置變為改造的主體，全程參與決策、設計、監督。”

建成后的達川區三裡坪街道店子梁二小區。達川區委宣傳部供圖

這一模式最精巧的設計，在於居民出資的“梯度方案”：等面積置換部分，居民僅承擔建安直接成本的30%，大大降低了獲得新房的門檻﹔對改善性需求（超出原面積20%以內），按建安成本價購買，體現了公平與鼓勵﹔隻有對享受型需求（超出20%以上部分），才參照市場價格。這一設計，既保障了群眾基本居住權益的“托底”，又滿足了改善願望，更徹底扭轉了部分人“借拆遷一夜暴富”的預期，讓改造回歸“居住屬性”本源。

在高效協調機制保障下，店子梁項目跑出了“加速度”：10天完成全部147戶協議簽訂，3天完成搬遷騰空，20天完成規劃審批。項目建設中，承建方運用BIM技術優化流程，工期壓縮近四分之一。“2025年7月，項目提前5個月分房，新建的A、B兩棟樓提供214套住房，還配建地下車位、社區黨群服務中心、社區工廠、老年活動中心等全方位設施。”梅江鐘介紹。

店子梁二小區配套的社區工廠。韓青化祎攝

就在店子梁居民陸續喬遷新居之際，位於達川區秦巴大道南側的華西·央境項目也傳來了首批房源交付的喜訊。與店子梁的“小而精、原址重生”不同，華西·央境展現的是另一幅“大而全、有機更新”的圖景。

作為達州中心城區危舊房改造三年攻堅行動的首個先行示范工程，該項目總佔地約138畝，總投資18億元，規劃總建筑面積近40萬平方米。11月28日交付的A區首批次房源，為450戶家庭開啟了新生活。項目不僅建設住宅，還同步規劃了商業、廣場、景觀等綜合配套，旨在通過對連片危舊區域的系統性重塑，提升整個片區的城市功能和形象。

“參與達州城市有機更新，對我們而言不僅是商業項目，更是一份社會責任。”華西·央境項目總孫文建表示。面對如此大規模的復雜改造，項目團隊始終堅持“民生為先、質量為本”，與政府部門緊密協作，在安置補償、規劃設計、施工建設等各環節精益求精。“未來我們將繼續嚴把質量安全關，全力推進后續項目建設，為達州城市更新貢獻國企力量。”

華西·央境的實踐，証明了在有條件的片區，通過市場化手段引入優質企業，進行規模化、綜合性的城市更新，能夠有效改善城市面貌、補齊功能短板、激發區域活力。它與店子梁二小區的模式互為補充，共同構成了達州危舊房改造“因地制宜、分類施策”的多元化解法。

達川區省建十五司達州基地項目一棟棟樓房交付。達川區委宣傳部供圖

從點到面，達州的探索已結出碩果。截至目前，達川區已完成包括店子梁二小區在內的5個危舊房改造項目，惠及居民9500余人﹔省建十五公司片區一期等項目已實現“交房即交証”﹔另有7個項目正在加快推進，預計將再惠及群眾1.2萬人。全區累計完成投資約20億元。這套以“以舊換新”為核心、強調群眾主體、多元共擔的創新模式，因其顯著的民生效益和可持續性，被國家住建部向全國推介，並入選四川省改革典型案例。

達州的實踐，其深遠意義在於提供了一種超越單純物質空間更新的治理思維。它証明，在地方財政壓力凸顯、房地產市場轉型的背景下，通過深刻的機制創新，能夠破解危舊房改造這一長期性、復雜性民生難題。其成功的關鍵，在於始終將“人”放在中心位置——尊重民意、發動民智、保障民利﹔在於堅持實事求是、分類施策的務實精神﹔在於構建了政府、市場、社會、群眾權責清晰、利益共享的協同治理新格局。

當越來越多像蔡大爺一樣的居民，從“憂居”的焦慮中走出，在“優居”的期盼中綻放笑容，改變的不僅是他們的生活品質，更是一座城市的發展底色與溫度。達州的經驗，為眾多面臨類似挑戰的城市提供了可借鑒、可復制的生長路徑：城市更新，本質上是人的更新﹔隻有真正以人為本、創新機制，才能讓老舊城區煥發持久活力，讓發展成果最公平、最真切地惠及每一位百姓。

目前，作為四川省首批城市體檢、城市更新"雙試點"城市，達州已成功入選省級城市更新行動重點城市，並被列為國家第二批城中村改造政策支持城市﹔創新推行危舊房改造“以舊換新”模式，啟動項目29個，幫助2.7萬戶家庭實現“新居夢”﹔完成2190個老舊小區改造，惠及居民23萬余戶，加裝電梯1928部，新增“一老一小”服務設施、充電樁等1.9萬余處﹔城鎮污水處理設施全覆蓋，污水收集率從33%提升至72.35%，中心城區黑臭水體全面消除。

展望“十五五”，達州住建系統將深入貫徹落實中央、省委和市委決策部署，持續推動城市結構優化、功能完善、品質提升和治理增效，努力建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。（江玲、陳小平、韓青化祎）

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