短租房迎來嚴監管

短租房在帶給租客便利的同時，也存在著樓房老化嚴重、基礎設施不完善的問題。近年來，北京推進舊房改造，為住戶加強安全保障。圖為北京市海澱區花園路街道北航社區加裝了電梯的106號樓。新華社記者 鞠煥宗攝

旅游、求學、務工、看病……在大城市的短期居住需求，除了通過酒店行業來滿足外，有相當一部分流向了短租市場。

近日，北京市住建委等部門聯合起草了《關於規范管理短租住房的通知（征求意見稿）》，在經營條件、經營方式、監管部門義務等多個方面對短租住房市場提出具體要求。這將給短租房市場供求雙方帶來什麼影響？北京先行一步，其他城市會不會跟進？

誰在租用短租房

——到大城市就醫、旅游、短期培訓、臨時周轉的人群，更青睞短租房

短租房，通常指利用居住小區內的住房、按日或者按小時收費、提供住宿休息服務的經營場所。短租房比酒店便宜，比長租房靈活，地理位置和交通條件優越，入住手續比較簡便，受到不少人青睞。

北京市一所高校的研究生呂建軍就曾經體會過短租房的便利。“我本科、碩士都在這所學校就讀，本科畢業到研究生入學這段時間，不能在學校宿舍過夜，住酒店又太貴，就和幾個同學一起在附近小區的短租房湊合了一個月。”

程凡的孩子患有罕見病，夫婦倆帶著孩子到北京市某兒科醫院治病。醫院床位緊張，等不到床位時，一家人就先在醫院附近的短租房過渡。據了解，該醫院知名度高，吸引了眾多來自全國各地的患兒就診，附近小區的一些業主、二房東紛紛做起短租房生意，把房子租給患者及其家屬。“租一個月、兩個月都行，價格比酒店低不少，離醫院幾分鐘的路程，還能做飯，外地患者住在這裡很方便。”程凡說。

北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受本報記者採訪時指出，由於大城市在醫療、教育等方面擁有更加優質的公共資源，就業機會多，平均收入高，對外來人口吸引力強，其租賃住房需求也水漲船高。短租房在滿足來京人員短期觀光旅游、培訓學習等需要方面，能夠發揮重要作用。

隨著共享經濟的發展，國內短租房市場規模快速擴張。國家信息中心發布的《中國共享住宿發展報告2020》顯示，2019年全國共享住宿市場交易規模約為225億元，同比增長36.4%，房客人數達到1.9億人，服務提供者人數約618萬人。在各大城市共享住宿市場中，北京在房源量、間夜量、訂單量三個指標上均排名第一，是短租房市場規模最大的國內城市。《報告》指出，近年來，行業頭部企業和大型平台快速發展、城鎮老舊小區改造、政府鼓勵發展“共享住宿”等因素，都給行業長期發展帶來利好。

一些網上短租平台隨之而生。在這類平台上，租戶能夠直觀地看到各類房源的位置、面積、陳設等情況，使用這些平台租賃短租房的過程和預訂酒店基本一致。記者登錄“愛彼迎”短租平台進行查詢后發現，僅當日可入住的北京房源就有300余處，日租金從數十元到數百元不等，其房內設施條件不遜於酒店，其中不少房東表示能開具發票。

缺乏有序管理

——快速發展的同時也存在隱患，安全保障不到位，對社區產生負外部性

短租房在給租客帶來便利的同時，也存在不少隱患：租住人員密度大，安全保障不到位，擾民、治安等問題較為突出。

趙譚是北京市海澱區一個老舊小區的住戶，據他介紹，該小區所在位置交通便利，附近有許多高校，多數業主不自住，而是把房子交給平台短租，導致小區裡人員構成非常復雜。“隔壁業主從去年開始就把房子租出去，進進出出的租戶經常換，有時候是一家三口，有時候是一群大學生，有時候又是幾個運動員。最多的時候，不到70平方米的房子，住了6個人！”

“許多短租房打了隔斷，一居變兩居，兩居變三居，塞進不少租戶。”趙譚抱怨，由於租戶密集，噪音也多，一些租戶把外賣盒等垃圾扔在樓道裡，“垃圾堵門不說，那麼多人住在一起，用電安全、消防隱患也是大問題。”

李彬是北京市西城區一位社區工作者。他介紹，社區內短租住所帶來的管理問題的確更復雜。特別是今年，短租房較多的小區裡租戶眾多、來源地和途經地復雜，給防疫工作開展增加了很多難度。“自住戶一家一般也就兩三口人，短租房容納人數多、人員流動性大，很難完全掌握其防疫狀況。”

平台經營的短租房，也存在多處管理短板。業內人士指出，一些網約短租房名為“共享住宿”，實際上在經營酒店業務，卻不像正規酒店那樣在消防、治安、衛生、建筑等方面承擔責任並付出成本，還對所在社區產生了負外部性，如擠佔公共資源、噪音擾民等。北京大學電子商務法研究中心主任薛軍認為，當前主要依靠電子商務法對網約短租房行業進行調整，范圍和力度明顯不夠，平台上房源類別的合規性監管缺少住建部門制定的統一規范，消防部門對網約短租房也缺少嚴格監管的依據。

趙秀池指出，短租房本質上屬於“民宅用於經營”，過去一段時間普遍存在缺乏有序管理以及擾民、安全隱患突出的情況。在此背景下，北京市《通知》的出台，有利於規范短租房市場，保護小區居民的權益，為租賃雙方及小區居民的安定生活增添保障，也有利於短租房市場的長期健康發展。

規范不等於禁止

——短期內合規短租房供給數量有可能減少，長期看有利於行業穩健運行

新規是否會為短租房市場按下“停頓鍵”？

有關專家指出，短租市場管理更嚴格是大勢所趨，短期內市場步子的確有可能放慢，但行業整體會更有序、更穩健。

規范不是要禁止。北京市住建委已明確，起草《通知》征求意見稿是為了維護首都社會安定和諧，保障居住小區業主的合法權益，解決居住小區內開辦短租、“民宿”存在的治安、擾民等問題。事實上，“共享住宿”這一新業態一直是國家鼓勵的方向。不久前，國家發改委等部門印發的《關於支持新業態新模式健康發展 激活消費市場帶動擴大就業的意見》提出，鼓勵共享住宿等領域產品智能化升級和商業模式創新，發展生活消費新方式。

許多規范性要求是基本的，也是多數短租房供給雙方能夠做到的。比如，此次《通知》指出，短租房經營者應當面核對租戶身份信息，並通過規定的信息系統進行申報登記﹔提供短租住房信息發布服務的互聯網平台應履行核驗材料、實地查看、房東審查、向公安等部門報備等多項義務﹔租戶也必須攜帶有效身份証件入住，不得妨礙他人正常工作生活、損害公共利益。業內人士指出，這些規定在嚴格程度上雖然已接近對酒店行業的管理措施，但很有必要。

短期內預計短租行業將受到較大影響。比如，此次《通知》擬要求短租房經營者必須征得其他業主同意，但從目前來看，居住在同一樓的居民大多不願意鄰居將房子作為短租房經營。趙秀池分析，在人員密度大、住戶較多的小區，短租房供給會在短期內受到沖擊，“總體上，合規短租房供給數量會減少”。

據統計，受新冠肺炎疫情沖擊，2020年1-5月，中國共享住宿市場交易額同比下降72.1%。《中國共享住宿發展報告2020》也指出，在疫情沖擊、市場復蘇存在困難、營收面臨巨大挑戰的情況下，行業短期內發展存在不確定性。趙秀池認為，管理力度加大、疫情防控轉入常態化、旅游觀光人數減少等因素，會在今后一個時期內對短租房市場需求側和供給側產生雙重影響。

部分人可能會轉向長租。“長租平均租金更便宜，租住也更穩定。”趙秀池分析，加強對短租房市場的管理，對中長期工作生活的租住需求、供給影響不大，還將使長租租戶所居住的小區環境更加安全有序，從而對長租市場帶來利好。

業內人士分析，北京此次的“先行一步”預計對全國產生輻射帶動作用。“對租戶而言，消防等要求更嚴格了，備案等辦理手續更規范了，居住更安全了。對於小區內的短租房，新規短期影響較大，但會推動短租房市場走向規范，對整個住房市場和租房市場的良性發展都有好處。”趙秀池指出，多數市場的形成，往往都有一個從自發、無序、不規范到有序、規范的過程，住房租賃市場也遵循這一規律。短租市場預計將經過一段時間的調整並最終穩定下來，使合理的短租需求與規范的短租房供給更好地對接。