自持再現、溢價近50%！眾房企圍獵北京非限價地

　　被稱為今年土地市場“試金石”的2月18日土拍未負眾望。3宗不限價地塊共計有21家房企報名參與，其中舊宮及台湖地塊火爆異常，最后這兩塊地均被綠城一舉奪得。

　　接近50%的溢價率創年內新高，時隔一年多自持地塊再現，這些現象都吸引著業界的關注。還有業內人士認為，在新冠肺炎疫情壓力下，房企再次上演“不差錢”的拿地邏輯。

　　溢價率雖高，樓面單價與區域限競房仍有2萬元價差

　　春節過后，北京集中推出優質地塊。繼此前6宗宅地大多以非底價成交后，2月18日，北京土地市場上演今年“第三拍”。從拍賣情況來看，不僅房企拿地熱情有增無減，更是有房企現場高溢價率搶地。

　　2月18日出讓的3塊地分別位於通州台湖、大興舊宮、大興採育，均為非限價用地，開拍前共計有21家房企報名參與。

　　其中，台湖鎮亦庄新城站地塊吸睛無數，遭遇17家房企及聯合體的圍獵，其中包括住總、越秀、中海、石榴、華發、卓越、旭輝、金地、龍湖、綠城、平安、雅居樂、招商、世貿、中交、五礦、首開+保利等。

　　該地塊起始價9億元，最后因報價觸頂，罕見進入競自持階段。最終，綠城以13.48億元+7%自持競得，溢價率達到49.78%。

　　雖然現場表現算不上一場史詩級爭奪，但時隔1年多，北京土地市場再現自持地塊，受到了業界的廣泛關注。據中原地產首席分析師張大偉介紹 ，台湖地塊是自2018年11月26日的大興採育地塊后，首次出現的自持地塊。

　　另據北京中原市場統計，台湖地塊附近區域成交的上一宗地塊是2019年初，由萬科+平安聯合體拿下的限競房地塊，當時經過5輪競拍，成交金額66.6億元，溢價率僅為2.4%。而此次台湖地塊成交的溢價率高達49.78%，成為迄今為止今年北京土地市場溢價率最高的成交地塊。據悉，2019年北京土地市場溢價率最高為42.42%，而2018年則為50%。

　　對於高溢價，張大偉認為，台湖地塊樓面起價17910元/平方米，相比目前區域內在售限競房每平方米5萬元左右的售價來說，樓面價起價還是相對較低的，地塊總價又不高，所以參與企業非常多。如此來看，該地塊剔除自持部分，大約每平方米3萬左右的樓面價並不算高。

　　有業內人士進一步計算，以開發商可以出售的面積來算，今天成交的台湖地塊樓面地價約為28844元/平方米。這個價格並不虛高，與周邊限競房的售價還有每平方米2萬元的價差，可以覆蓋開發的各類成本。

　　不限價吸睛，綠城一天“連下兩城”

　　最值得關注的是，2月18日，以34%溢價率成交的舊宮鎮地塊也被綠城拿下，總價為67億元。該地塊位於南五環和京台高速的東南角，周邊有地鐵8號線瀛海站。

　　今年以來，綠城在北京市場的表現極為引人注目。2月14日，綠城剛剛拿下昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊。當時爭奪場面也很激烈，經過65輪競價，以溢價率29.8%、總價63.6億元摘得。而今，在同樣激烈的土地市場爭奪戰中，綠城一天內連下兩城，其來勢不可小覷。

　　事實上，2月18日出讓的舊宮鎮地塊吸引了包括中海、招商、保利+首開、平安、世貿、金茂在內的實力派房企，競爭也是異常激烈。地塊起始價50億元，20多分鐘就輪番舉了74次牌。最終再次被綠城以樓面地價35632元/平方米收入囊中。

　　據中原北京統計分析，舊宮地塊之所以引起眾多房企拼搶，是因為舊宮已然是京城樓市熱點區域，該地塊所在區域前一宗成交的地塊是2019年10月電建+京能聯合體獲得，溢價率為34.24%。

　　不過，相較台湖和舊宮地塊，同一天成交的大興區採育鎮DX10-0001-6004地塊則顯得比較冷清，由興創+住總以6.56億元底價獲得。據悉，早在2018年11月份，住總以2%自持、17.7億元的價格將大興採育01-0128A限競房地塊收入囊中。而今，又獲得同一區域的不限價地塊，住總持續深耕採育的意圖明顯。

　　事實上，據中原北京統計，從2017年起，大興地區成交地塊全部為限競房和共有產權房。今年2月11日成交的採育地塊也是3年來大興的首宗不限價用地。而從2020年已經出讓的地塊來看，不限價地塊佔主流。2020年以來，北京一共出讓了15宗住宅地塊，不限價地塊就有11宗。

　　在很多業內人士看來，2020年土地市場相較之前火熱，也與眾多不限價優質地塊的推出不無關系。

　　此外，張大偉分析稱，2月以來（截至2月18日），北京土地出讓金額已經高達363.89億，全國排名第一。從這麼多企業參與土地競拍來看，說明新冠肺炎疫情對於部分資金鏈壓力不大的企業，尤其是國企影響相對較小。（新京報記者 袁秀麗）