成都樓市為何“漲聲”一片?背后有“熱錢”推漲

2016年09月22日07:27  來源:四川日報
 
原標題:成都樓市為何“漲聲”一片? 背后有“熱錢”推漲

  位於成都市區的一樓盤,開盤前銷售現場。

  最近,成都樓市集體陷入了“狂歡”,年初到現在部分樓盤單價直接漲了8000元/平方米,尤其是城南項目幾乎全線飄紅。

  記者在採訪中了解到,僅中秋節期間,成都保利實現銷售5億元;成都綠地攬金3億元;綠島筑首次開盤460多套房源全部售罄;包括成都萬科、華潤、藍光、朗基、優品控股、龍湖、世茂、置信等品牌開發商在內,其開發的樓盤紛紛出現“搶購”和“斷貨”等現象。

  □本報記者 文強 文/圖

  市場現象“熱錢”推漲成都樓市

  9月18日杭州推出限購政策,將在第二天執行,致使當日成交5105套,不少人連夜從外地奔赴簽約。“除杭州之外,成都、武漢、南京、廈門等新一線城市都有可能成為樓市下一個‘寵兒’,接力房價上漲。”知名地產策劃人李紹華說,一方面今年實體經濟艱難,而國家信貸政策比較寬鬆,再加上股市低迷,消費者的投資途徑非常有限,導致一線城市房價飛漲;另一方面由於一線城市和部分新一線城市重新實行限購政策之后,這些“熱錢”會尋找比較理性的去處,而類似於成都這樣的城市,正是這些資金的首選。

  據不完全統計,成都城南有80%的項目已經漲價或者預備漲價,其中首次開盤之后漲2000元/平方米以上的項目不在少數,有的甚至直漲5000元/平方米。國家統計局19日公布的數據顯示,截至8月國內一線城市新房同比價格漲幅均超過20%,其中上海和深圳漲幅超37%。專業人士認為,目前一線城市可售房源不足,后續房價將繼續上漲,抑制房價上漲依然是一個比較艱巨的任務。“目前成都樓市不少購房者屬於投資性買房,其中不乏有來自國內其他城市的消費者。”西南財經大學副教授劉璐認為,這種市場熱度除了成都本身的改善市場突起之外,北上廣深等熱點城市擠壓或者外溢出來的購房資金佔相當大的比例。“成都已經被定位為國家中心城市,自貿區也已獲批,這是為何越來越多的高科技人才及央企、國企、世界500強企業紛紛入駐的原因,這些都將支撐成都未來的發展。”中交天府成都實業有限公司副總經理廖文說,尤其是高科技產業聚集的城南區域,更將增加無限的想象空間。

  業界聲音“瘋狂”之后將留“創傷”

  “在雙重風險之下,國內房地產市場仍有很大的機會。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說,目前房地產市場的分化格局越發明顯,一方面是一線和部分二線城市的高房價風險;另一方面是三、四線城市的高庫存風險。

  記者在採訪中了解到,成都高新區、天府新區、龍泉驛區、溫江區等區域樓市今年的成交量同比大幅上漲。來自四川中原地產的數據顯示,9月第一周,成都主城區商品房供應面積約28萬平方米;主城區商品房成交面積超過18萬平方米;主城區商品房成交均價11607元/平方米。

  “這一波行情主要是‘改善’拉動,過去被作為主力的‘剛需’產品銷售已經逐漸邊緣化。”西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為,“改需”就像是被釋放出來的一股“洪荒之力”,正好在房地產發展十年的換房節點上出現升級換代,再加上信貸政策的放寬,最終成就了今年的改善型產品市場。“雖然目前市場一些項目銷售非常好,很多購房者都存在‘恐慌’心理,但是未來大的經濟形勢仍然存在不確定性。”李紹華認為,如果開發商對於未來的預期過於看多,盲目的大幅度瘋狂漲價,如果市場發生震蕩,必將給企業和項目留下“創傷”。目前市場下,最好的營銷策略就是大幅度走量才是聰明之道。

  ◎記者觀察

  “搖號”拿地,就能抑制房價上漲?

  □姜必剛

  9月19日,南京網上土地競拍拉開序幕,27宗土地集中出讓,第二天出現了首宗“搖號地塊”,第三天出現7宗“搖號地塊”……此前8月12日,南京市出台並執行房地產調控新政,並調整土地出讓方式,採取網上拍賣方式,一旦開發商網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,便停止網上競價,改為現場搖號產生競得者。

  另據報道,9月杭州50多個樓盤集中上調售價。9月12日,封盤兩個月的“融科東南海”重新開盤,成交均價從9500元/平方米跳到1.6萬元/平方米,第二天又把備案價格調到2.8萬元/平方米。此外,在這一波購房熱潮中,杭州各個板塊的投資客都在增加。中秋期間,來自溫州的看房團,一口氣在杭州濱江地區買下100套房,給當地樓市帶來巨大震動……

  回顧每一輪樓市回暖與瘋漲,幾乎都會出現三個現象:首先是一線城市或東南沿海熱點城市突然冒出 “高價地王”,成交樓面價往往在起價基礎上翻番,而且成交地塊本身在當地往往具有指標意義,競得者往往是知名企業,引起業界及購房者對政策預期、市場預期的改變;第二,因為“高價地王”的出現,通常會帶動地塊周邊樓盤銷量和價格的上漲——通過炒高面粉價,而拋售滯銷的面包,吸引更多的購房者下手,這是開發商的慣用手法,可以達到“一石二鳥”。同時,推高周邊地塊的價格,也是開發商提高土地抵押值的最佳手段。所以,即使在樓市悲觀期,往往也會出現“高價地王”;第三,在預期看漲樓市復蘇時,總會看到投資炒房者的身影,最初的當數“溫州炒房團”,隨之而來的是上海、江浙、廣東“富人炒房團”,近幾年則是實體企業關門后冒出來的“老板炒房團”……這些炒房團成員動輒聯手買下幾十上百套房,通過開發商與各種媒體的炒作,通常會對當地樓市產生刺激,誘使更多人購房。

  在這一輪的樓市上漲中,這三個現象表現得尤為明顯,幾大助漲因素相互作用,於是出現了政府官員、專家學者、銀行行長乃至開發商都搞不明白的房價見風漲。要知道,僅僅一年前,各方還在為樓市“去庫存”而發愁。

  據悉,杭州2016年1-8月成交的土地中,溢價率超過100%的地塊達7宗,溢價率超過50%的達21宗。今年在北京、上海、南京、成都等城市,樓市面粉價高過面包價的現象競相出現,房價也隨之水漲船高。有鑒於此,南京出讓土地實行最高限價,通過搖號確定最終競得者,這從市場經濟角度來看,實則有些 “大跌眼鏡”。但面對地價房價無理由瘋漲,這種通過搖號確定最終競得者而抑制地價高漲,倒是一種不是辦法的“辦法”,但是能否起到穩定市場預期的作用還有待於觀察。

  &nnbsp; 除了通過“搖號”抑制地價高漲,面對外地投資者蜂擁而來炒房,杭州實行 “限外令”——自9月19日起,限制非本市戶籍居民家庭購買二套房,這也是必要的措施。

  同時,面對諸多投資者通過貸款炒房,銀行實行“限貸”——針對二套及以上的購房,提高購房首付比例以及貸款利率,也是不可或缺的辦法。

  面對開發商哄抬房價,物價稅收部門也不能熟視無睹!總之,要抑制地價房價非理性瘋漲,各地政府及金融機構及相關機構必須合力打“組合拳”,多管齊下才能見成效。

(責編:羅娟、高紅霞)